雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海
继去年宋都股份的退地风波后，近期开发商再现退地操作。
4月14日，招商积余公告显示，该公司全资子公司天津格兰云天置业公司持有“津塘（挂）2007-24号”土地，拟退还给天津经济技术开发区规自局。
无独有偶，华夏幸福竞得的广州荔湾隆沙地块、时代中国在广州的旧改项目、花样年控股在杭州的一宗住宅地块，也传出了退地的消息。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉雷达财经，开发商退地是需要关注的一种新风险。从企业角度来讲，说明一些企业经营压力比较大，消化不了就通过退地来降低成本，但由此可能影响一些项目的开发节奏。
除了归还土地，出售项目也成了不少房企的减负手段。根据中房网的数字统计，最近2个月以来，已经至少有46家房企公告了56笔出售或转让的信息，这其中包括过往的百强房企。
此外，在转型诉求下，具备轻资产、低杠杆特性的代建业务，备受渴望转型的房企青睐。严跃进分析，这几年房企在重资产模式中压力很大，或者说盈利空间相对小，所以代建业务是很多房企关注的重点。
退地、退项目已屡见不鲜
雷达财经注意到，宋都股份是自去年实行集中供地以来，违约退地的首家房企。
2021年5月，在杭州首轮集中供地中，宋都股份共耗资45.84亿元获得5宗土地。两个月后，宋都股份发布公告称，经协商后，公司决定放弃杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，相关部门不予返还缴纳的5000万元保证金，占其2020年净利润的14.19%。
2021年7月9日，瑞安房地产也发布公告称，已向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，并获得现金补偿26.53亿元。这一补充金额，相比于24.5亿的账面净值高出了约2亿元。
不同于宋都股份退还的地块来自集中土拍，岭南天地是瑞安房地产在2007年以75.1亿元拿下的项目，是当时广东省内规模最大的旧改项目。
这两起退地事件在当时引发了不少讨论，亿翰智库认为房企退地原因主要包括，高价拿地导致盈利无法兑现、资金不足无法负担开发、回笼资金以调整布局等因素。
彼时业内认为，集体性退地虽不会成为趋势，但不排除个别城市会有较多的退地情况出现。
到了今年1月27 日，广州市土地开发利用发展中心发布了一则土地解除合同公告，内容显示广州规划自然和资源局解除了荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南地块的出让合同或变更协议。
据悉，这块地正是白鹅潭 CBD 的重要地标项目广州幸福中心。2020年6月，华夏幸福以 68.39 亿底价，抄底拿下荔湾隆沙地块。
今年4月份，业内传出消息，称广州房企时代中国向广州政府发出一份《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，申请退出广州黄埔、增城、从化共计8个项目。
“旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”时代地产在报告中表示。
据悉，除了申请退出8个旧改项目外，时代中国还要求退还增城、从化项目约3亿的履约保证金，及黄埔5个项目约17.1亿元的前期投入资金。
目前，时代中国已向媒体证实了该报告的真实性，并回应称，当城市更新政策和市场环境发生变化和调整时，会因变化定期对存量城市更新项目进行审视及调整。
一般房企退地被视为与资金压力有关，但有知情人士称，时代中国上述退出旧改行为与资金回笼没有必然关系，主要出于政策调整下项目暂缓推进，针对具体业务作出改变。
不过，该类项目能否如愿退还并得到款项，在一些行业专家看来仍是未知。而且如果这次旧改项目退出成功，或将在本地市场引起多米诺骨牌效应。
时代中国不是近期唯一谋求退地的开发商，招商积余在4月14日晚间公告了退地事项，天津经开区规划局同意收回该土地的使用权，并拟按照天津公司原缴纳的土地出让金，在核减企业补贴后，支付相应的土地补偿费用。
4月18日，“住在杭州网”报道，杭州2021年首批集中出让的浦乐单元R21-21a地块，目前仍是净地状态，据该地块项目公司的一位股东介绍，目前已在推进退地流程。
报道称，花样年杭州公司的相关负责人表示，“在滨江浦乐项目的土地款缴纳上，我方在资金上遇到了较大困难。按照之前的土地出让合同，因土地款未缴齐，按合同条款的确是我方违约。”
此外，据《财经》称，恒大的金融债权人中信信托日前收到广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。
具体方案是，恒大先启动项目退地，广州市政府引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。
对于频繁的退地现象，严跃进认为，如果退出数量较多的话，可能就是一个系统性的问题。因为从行业角度来讲，这说明一些企业经营压力比较大，而且也会拖慢一些项目的开发节奏，影响了一些房地产项目的供应，这方面是需要引起注意的。
房企开启资产处置大潮
退还土地并非开发商主动“后撤”的唯一策略，部分资金链紧张的开发商，正在积极将旗下资产摆上货架。
从资金端来看，尽管最近一段时间，有信贷宽松、限购松绑、央行降准等积极的信号出现，但一些民营开发商依然“钱紧”。
国元证券报告指出，民营房企信用债市场风险事件频发，截至2022年4月14日，境内发债主体已有20家触发实质性违约或展期，累计金额达到891.41亿元；中资美元债市场触发违约累计金额达到148.6亿美元。
作为化解房地产市场风险的支持政策之一的房企并购贷款，目前正在快速推进。据中指研究院监测，截至4月8日，各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元，金融机构及资产管理公司等多元化市场主体纷纷入场参与资产处置。
这些出售背后，又有那些房企在“卖卖卖”呢？
今年年初，美的置业拟收购金科股份所拥有的南京科宸公司53%股权以及山河宸园公司的50%股权。
据公告披露的财务数据显示，截至2021年末，上述两项目公司的未经审核综合资产总净值约为14.59亿元，对应约8.31亿元的总收购价，金科股份给美的置业打了“六折”。
1月28日晚，世茂集团公告称，公司旗下的上海外滩茂悦酒店将出售给上海地产，交易作价45亿元。
类似于金科股份，世茂也对资产打了折扣。数据显示，外滩茂悦酒店评估值为56亿元，项目存在融资余额36亿元，以此计算，45亿成交价相当于评估值的8折。
3月15日，富力地产以约7.96亿人民币出售了其位于伦敦的房地产项目，据称比项目估值价格少了7个亿。此后，又有消息称，富力正与多家房企进行洽谈，广州等地部分项目已经临近交割。
据悉，富力地产未来两个月内需要兑付及回售的国内信用债券超过40亿元，7月还有两笔合计近10亿美元的票据到期。
3月27日，正荣地产公告称以约1.56亿元的价格，将旗下的佛山项目公司51%的股权出售给合作方新希望地产。
据中房网不完全统计，加入到出售旗下资产补充现金流大军的房企，名单涵盖了恒大、融创、世茂、中南、禹洲、奥园等知名房企。资产种类包括项目股权、公司或关联公司的股权、物业资产、酒店资产，以及银行股权等。
严跃进表示，当前房企频繁出售股权、资产，本质上都是为了回笼资金，进一步促进企业流动性的改善。
标普此前公布的一份报告显示，2022年116家样本企业国内债券到期金额约为2300亿元，美元债兑付余额为273.25亿美元，且主要集中于上半年。
巨大的偿债压力之下，业内预计房企变卖资产的动作还会持续一段时间。
轻资产代建模式受追捧
业内人士指出，尽管出售资产或是房企解困最快的途径，但短期内度过危机后，长期还是需要优化债务结构，寻找低杠杆时代的新增长方式。
在此背景下，可以越过拿地融资环节，直接为土地拥有方开发建设项目，过去轻资产模式代建业务，重新进入了房企的视野。
2022年初，万科牵手深业集团、深圳市特区建工集团、深圳市人才安居集团，共同成立了代建公司深圳安居建业，其中深圳市政府持股40%，万科在内的另外三家公司各持股20%。
有市场传闻，在碧桂园2021年内部年会上，执行董事程光煜表示，近期提出的住有所居对碧桂园做代建，是一个机会。
而布局较早的绿城中国和建业地产，已经将代建业务分拆上市。2020年7月，绿城管理控股在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股，过去一年股价涨幅超过了70%。2021年5月31日，中原建业在港交所挂牌上市，成为第二家代建上市企业。
在房地产代建中，业主方拥有土地，投入资金，项目的开发全过程由更具经验的代建方来承接，代建方通常按建设总投入的4-6%收费。
由于代建业务不注入资金，只输出服务与品牌，代建业务拥有高利润、低杠杆的特性。数据显示，中原建业利润率一直维持在高水平，过往三年平均为60.4%，绿城管理的毛利率也常年在40%以上。
除了融资环境收紧房企为维持发展，发展代建业务的另一个原因是潜在的市场需求。据悉，去年的集中供地潮中，大量城投公司入场托底，手里聚集了不少资源。据严跃进的估算，去年城投公司在全国大概拿了2-3万幅土地，拿地后有寻求代建方面合作的需求。
中国指数研究院也预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，对应2021年4.8%的渗透率。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25.5%估算，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。
然而，严跃进也指出，并不是所有房企都认可代建模式，因为代建容易使得房企“失去自我”，而一些房企有情怀，希望做出独立操盘独立运作的项目。
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