雷达财经出品 文|张凯旌 编|深海

近日，雷达财经获悉，安居客此前向港交所递交的IPO招股书已呈“失效”状态。对此，安居客方面回应媒体称，公司上市进程仍在有序推进中，详情以港交所网站公示为准。

据了解，此前就曾有业内人士对安居客上市进展缓慢表示质疑：“可能是交易所那边担心并提出的问题较多，导致进度变缓。”

资料显示，安居客创立于2007年，是国内领先的房产信息服务平台，目前实控人为58同城CEO姚劲波。14年来，安居客一直在讲述“端口收费”的老故事，从招股书来看，即使经历被58同城收购整合，2018年至2020年安居客在线营销服务的营收占比仍持续高于95%，未能呈现质的改变。

而虚假房源的泛滥，更是安居客的顽疾，为此公司还曾被央视点名。值得一提的是，即便如此，安居客的行业渗透率以及其截至2020年底的付费经纪人数量仍领先贝壳、链家，堪称中国最大的在线房产平台。

市场会一直愿意为安居客买单吗？

招股书失效，受虚假房源拖累？

根据港交所信息，目前安居客集团的相关申请资料已不支持阅览或下载，为何会出现此种状况？

港交所规则显示，拟发行人递交IPO资料，6个月内未通过港交所聆讯或被驳回，该资料将会显示为失效。

而安居客递交招股书的时间为2021年4月8日，据此计算，半年恰好是10月8日这个节点。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，招股书失效的现象比较常见，企业所面临的问题可能是财务报表的审计报告更新不够快，抑或是没回答完港交所问题等。不少企业都经历过“申请-失效-再申请”的循环。

但也有机构保荐人表示，“正常来说，港交所那边从递表到聆讯还是比较快的，一般在1个月至2个月之间，难点通常是发行这块。对于安居客这种行业龙头来说，递表3个月没有进展，可能是交易所那边担心并提出的问题较多，导致进度变缓。”

甚至有行业人士直言，正因为安居客虚假房源的问题很难根治，所以港交所的顾虑较多，这一点即便公司上市也会成为其股价和进一步发展的拦路虎。

雷达财经注意到，安居客招股书挂在港交所官网期间，央视曾报道指出，安居客和58同城是虚假房源重灾区。

具体而言，记者通过在上海、杭州等地的调查发现，安居客上的房源往往具有“高性价比”，不仅价格远低于市场，装修看起来也十分精致。但当记者实地看房时，却会被中介告知房子已经被租出去了，紧接着，中介就会转而推荐房价更高、条件更差的房源。

“一般这种贵的房子，放在网上你肯定不会点，你懂得对不对？你作为一个消费者，你想想这套房子跟你之前点那套房子，你肯定点便宜的，这就是这种情况，我们没办法。”有中介表示。

而在被央视点名的同时，安居客还被杭州市住房保障和房产管理局通报批评，理由为有从业人员在安居客发布的房源信息、挂牌价格与二手房交易监管服务平台备案不一致。

事实上，安居客“假房源”问题由来已久，2018年公司曾因此被北京市住建委约谈，再往前追溯，2014年就有网友在知乎发问：“为什么假照片可以充斥在安居客？这个现象应该被解决吗？”

为何安居客上有那么多“假房源”？

安居客为何未采取有力打击措施清除虚假中介信息？有分析认为，这与平台目前的商业模式有关。

招股书显示，2018-2020年，安居客的营收结构分为在线营销服务、交易服务和其他服务三大项，其中在线营销服务收入占总营收的比例分别为98.9%、96.3%和96.9%。

据悉，在线营销服务收入来自为房产经纪品牌及经纪人提供二手房营销服务，以及为房地产开发商提供新房广告及促销服务。这意味着，安居客目前仍然主做“流量生意”，通过为“卖房者”提供信息推荐，按照曝光量或增值服务收取端口费。

有中介经纪人透露，安居客上的租赁、二手房、商业地产等不同业务被归类为不同类别套餐，一般费用在每季度1500-2500元不等。

对比之下，有“中国居住服务平台第一股”之称的贝壳找房收入则以二手房、新房以及租赁交易的抽佣为主。

在此基础上，安居客想要维持收入，必须维持高流量。

公司采取的办法是重金购买。财报显示，2018至2020年安居客的销售和营销支出占总营收的比重分别为42.7%、39.2%和44.6%。在公司2020年的销售及营销费用中，34.5%用在了获取流量上。

同期，安居客广告及营销开支在总营收中的占比分别为22.09%、21.45%、29.49%，整体呈上升趋势。2020年安居客广告及营销支出达23.73亿元，远远超出了同年19.55亿元的净利润。

受此影响，公司净利润率逐年下滑。报告期内，安居客净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。公司预计，随着竞争加剧及寻求扩展现有市场的业务，公司营销工作成本将会越来越高昂，可能会损害公司的经营业绩。

而在用户体验方面，由于虚假房源往往物美价廉，能高度吸引用户关注，因此在劣币驱逐良币的效应下，中介们也更倾向于发布虚假的房源信息。

在各路小中介的积极参与下，遍布假房源的安居客，成为“国内第一找房平台”。

极光大数据显示，2020年12月，安居客买房租房App渗透率达3.81%，是行业第二App渗透率的1.5倍，当月用户时长达51.3万小时/日，是行业第二App的3.8倍；另据艾瑞咨询，截至2020年底，安居客付费经纪人数量超72.6万人，占67%的线上房地产营销市场份额。

“端口费”模式难拥有定价权

虽然获得了“国内第一”，安居客的依然难拥有定价权。

2014年前后的19个月内，与安居客同样讲着“端口费故事”的搜房网在美股股价涨幅曾超650%，但在其宣布提升端口收费后，便遭到了多家房产经纪公司的联合抵制，业绩自此一落千丈；同期，安居客也曾试图提高端口费的举措同样遭到了强力抵制。

且只为经纪人提供信息渠道的生意，也无法对二级中介公司与客户交流的具体过程进行监控，从而加大了进一步精细服务定制化的难度。

向来以流量生意见长的字节跳动，在2019年通过幸福里切入房地产赛道后，曾通过今日头条、抖音等多个头部产品对幸福里进行扶持和推荐，但至今由于线下交易涉足不深，在整个市场中并未掀起太大水花。

安居客的“端口费”模式还面临“贝壳模式”的挤压。贝壳不是单纯把线下房源信息搬到线上，而是给每一间房屋，赋予独一无二的在线“身份”，确保真房源。

贝壳找房CEO彭永东曾透露，“贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32万亿至35万亿元；2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，2020年大概达到了12%-13%。”

姚劲波是贝壳找房商业模式坚定的反对者，其不仅在贝壳找房上线2个月时撮合发起了“反壳联盟”，还在2021年4月发文呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿。

究其原因，定价权是以姚劲波为首的房产中介公司争夺的关键。亿翰智库认为，贝壳的模式一定程度上掌握了行业的定价权，中介门店的分佣抽成由贝壳决定，而在销售愈发依赖中介带客的情况下，开发商项目的佣金分成甚至也由贝壳决定。

中原地产首席分析师张大伟也称，贝壳最大的问题是拥有了定价权。“贝壳为了做行业领头羊，为了获得资本认可，一直采取高投入策略，走向垄断，而一旦形成垄断，各方面都会涨价。”

此外，有不少网友认为，贝壳经纪人高额的服务费是抬高房价的推手。“表面看购房者费用没变，但卖房也会进行提价来抹平中介费支出，事实上，最后还是由买方承担了多出来的费用。”有北京地区业主就向雷达财经表示，买房时选择我爱我家的原因就是佣金比链家低，“服务感觉上区别不大，还能节省点成本。”

不过，目前房产经纪赛道整体规模庞大。海通证券预计，对标发达国家，预计全国二手房交易规模长期可达10.75万亿元。另据艾瑞咨询测算，中国长租行业市场规模持续增长，预计在2025年将达到3万亿。

但市场集中度相对较低。贝壳研究院的数据显示，2020年中国房产经纪人总数近200万，其中贝壳连接的经纪人数量约49.3万，占比不到四分之一。

这意味着市场有着丰富的余量以供挖掘，安居客目前仍有生存的土壤。

“从行业的良性发展来看，贝壳需要一个强有力的竞争对手。”景晖智库首席经济学家胡景晖称。

行业人士认为，在真正到达能与贝壳掰手腕较量的程度之前，安居客要先讲好除了端口费外的其他故事。

探索新房业务，市场份额较小

安居客也在开拓新业务。

此前姚劲波曾多次表示，要坚持做信息和服务平台，坚决不做交易。但2020年，其在社交媒体中改口：“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域”。

据招股书，目前安居客在新房交易业务领域的抓手是58爱房，自该项产品推出以来，业务已拓展至33个城市。

2020年，58爱房交易总量为653亿元，同比增长282%。这一年，安居客交易服务收入2.28亿元，其中2.01亿元由58爱房贡献。

公司方面称，预计自2021年起，新房交易服务将成为其整体增长的主要驱动，通过IPO募集的资金将主要用于技术产品开发和拓展新房交易服务业务，未来三年计划将新房业务推广至更多城市。此前据报道，安居客IPO计划募资至少10亿美元。

有分析人士指出，将新房渠道作为接下来拓展的方向，有该领域门槛低、市场需求有增长潜力的原因在里面，但也因为这些特点，该赛道的竞争格外激烈。

相对于二手房，新房直接对接开发商和客户，不仅缴纳税费的项目较少，更无需经历房屋背景调查等繁琐的步骤，有资深中介服务人员在接受采访时曾称，买二手房，中介提供了至少60个环节的服务。

而根据中国社科院农村发展研究所《中国农村发展报告（2021）》预计，到2035年，我国常住人口城市化率将达到72%左右。第七次人口普查显示，我国目前常住人口城镇化率为63.89%。这意味着，未来15年里，全国将新增超1亿城市常住人口。另据国家统计局，2020年全国新建住宅销售额达到15.5万亿元，同比涨幅10.8%。

在此背景下，无论是联合推出天猫好房的阿里和易居，还是被腾讯和红杉投资的居理买房，都将新房市场作为发力的主要目标。

觊觎着新房市场蛋糕的还有行业龙头贝壳找房。2018-2020年，贝壳平台中的新房项目分别达到3486、7769和8639个，2020年，通过贝壳平台完成的新房交易规模已增长至1.38万亿元，这一数字是58爱房的超21倍。

行业人士认为，安居客在拓展新业务的道路上充满挑战。

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