雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

近期。有媒体在网上发文称，荣盛发展本应在6月14日到期的商票大部分没有兑付。6月17日，荣盛发展召开的投资者会议上，管理层称，经过查询后发现，网上流传的截图中有一部分商票不是荣盛所开，不属于荣盛。另外公司到期的商票都已经兑付完成，目前没有商票逾期的情况发生。

虽然荣盛发展辟谣，但公司资金压力颇大，日前，荣盛发展密集为数个子公司提供担保，向包括万向信托、北方信托和中建投信托等资方融资。根据公告，截至6月22日，公司实际担保总额约为633.75亿元（不含本次），占公司最近一期经审计净资产的136.76%。

此外，荣盛发展营收增速从2018年起持续放缓，盈利能力也不断承压下滑，截至一季度末的净利润率降至2014年至今的最低值7.50%。与此同时，公司股价达到近4年来低位。

截至一季度末，公司规模高达2388.72亿元，其中80%是流动负债，而公司同期货币资金为263.87亿元。

一季度末流动负债1918.19亿元

当华夏幸福债务违约公开后，同样重仓环京地区的荣盛发展备受市场关注。

近期突然有媒体在网上发文称，荣盛发展本应在6月14日到期的商票大部分没有兑付。文章内容还显示，目前部分房地产企业票据贴现率中，蓝光发展、华夏幸福的贴现率高达36%，荣盛发展与阳光城相近，在17%到21%之间。

6月17日，荣盛发展召开的投资者会议上，管理层称，经过查询后发现，网上流传的截图中有一部分商票不是荣盛所开，不属于荣盛。另外公司到期的商票都已经兑付完成，目前没有商票逾期的情况发生。

荣盛发展解释称，由于6月14日正处于假期，银行对公业务未上班，荣盛发展采用了T+3模式进行了兑付，符合法律规定。截至一季度，公司商票规模为70多亿，较去年末的79亿规模有所下降。

尽管荣盛发展否认了商票逾期一事，然而公司的负债状况不容乐观。

财报显示，截至今年一季度末，荣盛发展总资产为2943.04亿元，总负债2388.72亿元，净资产554.32亿元，资产负债率81.17%。所有负债中，有息负债共715.5亿，其中公司债券140亿左右，银行贷款400亿，信托114亿。

从负债结构看，截至今年一季度末，荣盛发展的流动负债合计1918.19亿元，占总债务的80.3%。其中合同负债843.71亿元，应付票据及应付账款324.31亿元，一年内到期的短期债务有225.83亿元。

有财税专家表示，流动负债反映了一定时期内企业的偿债负担。短期内流动负债过高容易导致企业现金流压力过大，现金过快流出企业，增加企业违约风险。

且从融资成本上看，荣盛发展的融资成本偏高，债券的融资成本达到7.5%-11%，2020年公司的综合融资成本为7.84%。

财报数据显示，截至一季度末，荣盛发展持有现金及现金等价物余额233.23亿元，尚可覆盖短债，不过较2020年末315.97亿元货币资金有所下降。另外，荣盛发展近两年的经营现金流出现恶化之势，2018-2020年其经营性现金流净额分别为175.12亿、21.20亿、13.67亿，2021年一季度为-50.07亿。

经营获现能力下降后，荣盛发展加快了融资步伐。今年5月份以来，公司5次为下属子公司融资提供担保，分别向万向信托、北方信托、中建投信托和沧州银行廊坊分行进行融资，涉资约30.5亿元。

根据公告，截至6月22日，公司实际担保总额约为633.75亿元（不含本次），是公司最近一期经审计净资产的1.38倍。而过高的担保金额无疑会影响公司资产的流动性，截至2020年末，荣盛发展受限资产规模635.6亿，是净资产的1.2倍，其中主要为用于融资抵质押的受限存货。

三条红线指标方面，目前荣盛发展达标两条红线。截至2020年底，该公司现金短债比为1.23；净资产负债率为80.18%；剔除预收后的资产负债率为73.78%，超过了监管要求70%的水平。

5月12日举行的年度业绩报告会上，荣盛发展董事会秘书陈金海表示，预计2-3年内，将剔除预收款的资产负债率降到70%以下。

营收增速放缓

作为河北省首家在A股上市的房企，荣盛发展有“河北王”的称号，在近些年版图开始向全国扩张，但京津冀一直是其重仓之地。

克而瑞数据显示，2020年环京区域房企中，7家房企销售额超100亿元。其中，荣盛发展以226.31亿元夺冠，万科以199.33亿位列第二，融创以173.91亿元居第三，华夏幸福以173.61亿元居第四。

然而从2017年3月份开始的环京限购，让该地区楼市迅速降温，量价齐跌持续至今。这给华夏幸福当头一棒，直接导致其陷入出售项目股权自救的境地，至今未能寻求到风险化解方案。

2018年后还在环京区域拿地的荣盛发展，同样不好受。2020年年报显示，报告期内，荣盛发展营业收入约为715.11亿元，同比微增0.85%；归属于上市公司股东的净利润约为75.01亿元，同比减少17.75%。

收入构成上，房地产业务占大头，达到86.81%。同时，2020年荣盛发展完成签约金额1270.97亿元，同比增长10.2%；按财报中的统计口径，环渤海区域2020年销售业绩贡献占比达41.7%，仍是公司的主要销售区域。

历史财务数据显示，荣盛发展的营收增速从2018年起持续放缓。亿翰智库认为，该公司主要大本营在环京区域，环京区域受调控影响，市场表现低迷，导致营业收入增长乏力，从计算的销售均价来看，荣盛发展2018年、2019年的销售均价都低于2017年。

除此之外，荣盛发展的销售回款率也在逐年下降。根据财报，2017年至2019年的回款率分别为90%、80%、75%。2020年上半年为63%，金额为305.91亿元，只完成了年度目标的31.60%。

针对销售回款问题，该公司财务总监景中华在业绩报告会上表示，2020年的销售回款率偏低主要是因为销售结构的原因，公司的销售额主要集中在4季度，特别是12月，这部分回款会在2021年实现。

不过，荣盛发展也在不断加强环京之外的粮仓优化土储布局。2020年其新增土储面积714.57万平方米，较2019年同比下降27.03%。其中四线城市新增土储面积占比为80.4%，二线城市则为19.6%。

具体区域布局上，2020年该公司新增土储为渤海区域占比51.09%；其次为珠三角区域，新增土储投资金额占比为30.5%，中西部区域居第三占比为18.41%，区域和能级结构偏下沉。

今年3月份，据界面新闻，荣盛发展设立了“大湾区特区”，并将粤东公司、广州公司归入其中，大湾区下个五年累计回款目标为1000亿。

不过有分析认为，大湾区向来竞争激烈，过去外地房企进驻鲜有成功案例，荣盛发展面临较大压力。

盈利能力下滑，股价创4年来新低

根据最新销售数据，2021年5月，荣盛发展实现签约面积97.03万平方米，同比增长4.40%；签约金额113.91亿元，同比下降0.03%；2021年1-5月，累计实现签约面积387.24万平方米，同比增长29.97%；累计签约金额461.83亿元，同比增长39.68%。

按此前公司计划的1300亿元年度签约目标，今年前5个月销售完成率35.53%，尚不足四成。据中指研究院发布的《2021年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，荣盛发展今年1-5月以470.7亿元销售额排在35名，较上年同期排名31，下降了4个名次。

营收方面，继2020年净利润率创历史新低的10.87%、毛利率降至27.82之后，荣盛发展今年一季度盈利能力再度承压下滑。

今年一季度，荣盛发展增收不增利的态势延续，营收和归母净利润增速分别为44.97%和1.79%，毛利率和净利润率则较上年末进一步分别下滑至27.17%和7.50%。其中净利润率刷新公司从2004年以来的最低值。

对于利润率的下降，亿翰智库认为，除了环京区域的价格低迷的影响之外，管理费用的增加可能也是一个因素。2020年荣盛发展的管理费用较2019年相比增加了15.4%，同期的销售费用也增加了8.5%，费用支出的增加挤压了部分利润空间。

与此同时，荣盛发展加权平均ROE、总资产回报率、投入资本回报率等多项核心盈利能力指标均创近年来新低。

截至6月25日收盘，荣盛发展股价5.77元/股，今年以来下跌11.64%，市值251亿元。此前的6月22日，公司盘中最低价5.68元/股，更创下2016年10月11日以来的新低。

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