雷达财经出品 文|孟帅 编|深海

马化腾的“岛主梦”又近了一步。

近日，深圳媒体报道称，腾讯全球总部——“互联网+”未来科技城正动土兴建。腾讯方面证实，已经动工的地块正是“企鹅岛”项目。据宝安区发改局提供的资料显示，该项目用地面积80.9万㎡，总建筑面积200万㎡，计划总投资达370亿元。

雷达财经注意到，此前在2019年11月29日，腾讯以85.2亿元竞得位于深圳市宝安区西乡街道大铲湾的一地块，用以建设深圳“互联网+”未来科技城。该项目用地面积达80.9万㎡，总建筑面积200万㎡，该项目预计最终可容纳8~10万名员工。

370亿的造价，对腾讯并未造成太大的资金压力。2020年，腾讯总营收达4820.64亿元，盈利1227.42亿元，可造3.3个“企鹅岛”。

除了腾讯，近年来还有多家互联网科技大厂买地盖楼。

腾讯耗资370亿建“企鹅岛”

据悉，腾讯“企鹅岛”项目去年已取得建设许可，今年6月举行了奠基仪式，目前正在进行基坑支护施工，打桩机等大型机械已经入场。

据公开信息显示，“企鹅岛”位于珠江入海口，地处宝安区大铲湾港区。地图显示，大铲湾毗邻深圳宝安国际机场、宝安中心区、前海自贸区，与已开通的沿江高速、宝安大道、107国道以及未来的深中通道相连。

在此之前，家大业大的腾讯在深圳市南山区已有3块用地，分别为：2006年2月取得T304-0111地块，土地面积5999.85㎡，土地功能为工业用地，已建腾讯大厦；2010年4月取得T204-0072地块，土地面积18650.95㎡，土地功能为工业用地，已建腾讯滨海大厦；2015年5月取得T201-0081地块，土地面积24947.84㎡，土地功能为商业性办公用地，在建腾讯前海大厦。

2019年11月29日，腾讯以85.2亿元竞得位于深圳市宝安区西乡街道大铲湾的这块地，用以建设深圳“互联网+”未来科技城，该项目被外界称作“企鹅岛”。据悉，此项目共分两期建设完成，一期建设项目，计划于2024年12月竣工；二期建设项目，计划于2026年11月竣工。

根据宝安区工业和信息化局2019年10月公示的《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》显示，根据建设项目的规划，建筑面积共计约200万㎡。2019年腾讯在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万㎡，其中自有物业面积33万㎡，租赁面积37万㎡。根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20㎡测算，办公面积总需求为178万㎡，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万㎡以及目前在建前海大厦15万㎡，办公面积缺口达130万㎡。

腾讯计划此项目引入效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心等7大产业，形成“六基地一平台”。

其中：效果广告研发推广基地项目25万㎡；互联网云全球研发基地项目25万㎡；国际互联网+医疗基地项目24万㎡；互联网+教育创新实践基地项目24万㎡；互联网体育产业互动基地项目22万㎡；互联网+双创基地项目10万㎡；前沿科技领域研究中心项目20万㎡；其它配套设施建筑面积50万㎡。

据深圳市宝安区发改局资料显示，该项目用地面积达80.9万㎡，总建筑面积200万㎡，该项目预计最终可容纳8~10万名员工，项目包括办公区、员工公寓、商业单元、公共设施、学校（9年一贯制中小学及高中）和会议中心。

而据深圳宝安区发改委最新公布的《宝安区2021年重大项目计划》显示，“互联网＋”未来科技城项目建筑面积会续建扩容，最新公布的建筑面积达300万㎡，将建设研发用房、宿舍、商业酒店、其他配套设施及设备用房。这样一来，腾讯的“企鹅岛”建筑面积又足足多了100万㎡。

对于腾讯的这个项目，深圳政府方面也给予了充分的支持，据介绍深圳未来计划通车的地铁15号线将贯穿大铲湾半岛，地铁日后一旦通车，将对此处的交通运输带来极大的便利，“企鹅岛”也将通过15号线和腾讯大厦、腾讯滨海大厦、腾讯前海大厦联系的更加紧密。日后项目的建成，将会吸引、集聚更多中高端的专业人才，产生良好的经济效益，推动深圳和宝安的经济社会持续稳定发展，腾讯和深圳的关系也将变得更加密不可分。

此前，MVRDV曾为腾讯的大铲湾项目出过一套设计方案，整体宛若一个连绵起伏的山脉。但最终承接项目设计的是世界著名建筑设计公司NBBJ，这也是腾讯和该设计公司的再次合作。

MVRDV建筑设计事务所设计方案效果图

届时，这里将建成一座面积达300万㎡的互联网园区，相当于8.5个腾讯滨海大厦。而腾讯“企鹅岛”的落户，势必将像华为带动松山湖地区的发展一般，助力大铲湾的经济发展迈向一个更高的台阶。

腾讯一年利润可造3.3个“企鹅岛”

腾讯自建“企鹅岛”，钱是否宽裕？据腾讯公布的2020年报显示，腾讯2020年总营收达4820.64亿元，较2019年度同比增长28%；盈利1227.42亿元，同比增长30%。其中，增值服务业务收入为670亿元，同比增长28%；网络广告业务收入247亿元，同比增长22%；金融科技及企业服务业务收入385亿元，同比增长29%。据此计算，腾讯一年利润可造3.3个企业岛。

通信及社交方面，微信及WeChat合并月活跃账户数达12.25亿，同比增长5.2%，QQ智能终端月活跃账户数达5.95亿；微信每天超过1.2亿用户在朋友圈发表内容，3.6亿用户阅读公众号文章，4亿用户使用小程序。小程序及微信支付帮助中小企业及品牌加强与用户之间的联系，2020年通过小程序产生的交易额同比增长超过一倍。“视频号”的推出让品牌及企业扩大受众范围并促进交易。

网络游戏方面，腾讯旗下除了《王者荣耀》、《和平精英》两款吸金利器外，还拥有多款畅销游戏，如《穿越火线手游》、《使命召唤手游》、《天涯明月刀手游》等手游，2020年腾讯网络游戏的收入达1561亿元。《王者荣耀》连续两年荣登全球手机游戏畅销榜榜首，并继续荣膺中国最受欢迎手机游戏（按月活跃账户数计算）。《PUBG Mobile》连续两年成为海外市场上最受欢迎的手机游戏（按月活跃账户数计算）。《PUBG Mobile》全球总决赛已成为手机游戏中观看人数最多的电竞赛事。《英雄联盟》2020年全球总决赛同时观看人数最高超过4500万，创下游戏电竞赛事的收视纪录。腾讯还与任天堂合作，在中国销售超100万台Switch主机。

网络广告业务当面，2020年的收入同比增长20%，达823亿元，受惠于平台整合及算法升级，以及来自教育、互联网服务及电子商务平台等行业的广告主的需求增加。社交及其他广告收入增长29%至680亿元，主要受微信广告库存的增加而带来更多的广告收入，以及移动广告联盟因视频形式广告带来的收入贡献所推动；媒体广告收入下降8%至人民币143亿元，腾讯视频的广告收入下降，部分被音乐流媒体应用的广告收入增长所抵销。

数字内容方面，腾讯2020年收费增值服务账户数达2.19亿，同比增长22%。视频付费服务会员数达到1.23亿，在长视频行业具领先地位。腾讯不断开发热门影视动漫IP，创造极具吸引力的内容吸纳付费用户。付费流媒体的模式，带来了音乐服务会员数的持续增长。通过阅文致力丰富免费及付费内容、社区功能及以IP为中心的内容生态。

企业服务方面，腾讯会议成为中国最大规模的独立云会议应用，目前服务超过550万企业客户，使其实现更好的内部沟通并与超过4亿微信用户连接。

大厂缘何都爱做“大楼梦”？

值得一提的是，不止是鹅喜欢买地，近年来互联网大厂们纷纷买地，都在斥巨资建自家大楼。

凭着旗下抖音、Tik Tok、今日头条、西瓜视频等多款产品笑傲海内外的互联网新贵字节跳动，近年也开启了自己的买买买之路。据媒体报道，2019年，字节跳动花费90亿元在北京买下了中坤广场；2020年6月，字节跳动花费10.82亿元买下位于深圳后海总部基地一地块，紧邻腾讯深圳总部大厦；2020年11月2日，字节跳动正式启用北京方恒时尚中心作为其办公地点之一，此办公地点系字节跳动斥资50亿元购得，是字节跳动的首个自有产权办公楼。

2019年7月，雷军在其个人微博称，“北漂，奋斗九年多，终于买房了！”雷军买的房，说的就是位于北京的小米科技园。据资料显示，小米科技园由8栋楼组成，面积达34.8万㎡，总造价52亿，可容纳超过16000名员工，于2019年9月19日正式开园。

2020年11月，美团以65.41亿拿下上海杨浦区一地块，出让面积5.26万㎡。据悉，美团将在上海建总部。

据快手的招股书显示，2021年1月15日，快手与北京首农信息产业投资有限公司订立框架协议，同意通过北京快手购买总建筑面积约11.42万㎡的若干物业，总对价约人民币28亿元，及租赁总建筑面积约11.95万㎡的若干物业和相关停车位，首三年每月总租金约为人民币2280万元。该物业将主要用于办公用途，快手计划用内部资金支付对价。

2021年1月22日，B站以81.18亿买下上海市杨浦区定海社区的一块地，将在这里盖新的总部大楼。这块地位置地处杨浦东外滩，紧邻黄浦江，视线好，地势极佳。据悉，该栋大楼地上建筑面积约35.9万㎡，其中办公楼面积28.9万㎡，商业面积3.4万㎡，文体面积2.1万㎡，租赁住房面积1.5万㎡；地下面积约30.36万㎡，其中商业面积9.2万㎡。

有趣的是，B站买的这块地和美团买的地彼此紧邻，未来两家公司将成为邻居。

据业内人士透露，大公司买楼，一方面是因为现有的办公场地满足不了员工数增长所带来的工位需求、业务扩展对于空间的需求以及打造完善、全面、高规格的服务园区的功能需求。

另一方面，对于互联网科技企业来说，巨资买的地可以变为其固定资产，早年很多公司为了办公地点携员工四处奔波，多次搬家。虽然买地需要一次性拿出大量现金，但长远来看可以节省租金费用；公司买的地属不动产，一定程度可以抵扣进项税；买楼还算是一种投资，比如搜狐早年买的地价值早已翻数倍，当下搜狐买的地已然是其最值钱的资产之一，这也算是业界经典的买楼范本；另外，各地政府为了留住各区的税收大户带动地区的经济发展，也会提供一些优惠政策吸引大厂买房。

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