众所周知，中国房地产行业普遍是重资产模式，在地产行业高杠杆运营下，行业估值难以有所突破，PE处于低位，徘徊在3-5倍。另外，随着去杠杆政策的推行，房地产企业融资变得愈加困难。

因为这些原因各大房产企业也在努力寻求新的增长点。自2020年以来，商管分拆上市的热潮就一直未断，也成为了资本市场上一道新的风景线。上市融资成为这些玩家的首选，毕竟大公司自己的体量就够大，轻资产的故事资本市场也更喜欢。

据港交所10月21日披露，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所主板递交上市申请，中信证券、摩根大通与瑞信为联席保荐人。

作为中国最大的商业运营服务提供商，万达商业赴港上市能讲出什么样的故事呢？

万达商业是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场，其商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务，及增值服务。

万达商业为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求。

根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中：按在管建筑面积计算，万达商业在全球以及中国皆排名第一，其在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和；按储备项目建筑面积计算，万达于中国排名第一；及按管理的独立第三方商业广场数量计算，也在中国排名第一。

据天眼查信息显示，近日万达商管获得Pre-IPO融资，金额高达468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服共同投资。此次数百亿资金注入，将大幅缓解万达的“资金焦虑”。

据招股书显示，2018年-2020年，万达商业营收分别为110.24亿元、134.37亿元、171.96亿元；年内溢利分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元。

2018-2020年，净利润分别为15.16亿元、12.95亿元、-47.29亿元和-66.69亿元，虽然2021年上半年实现扭亏为盈，但盈利仍不如从前。

管理规模方面，截至2021年6月30日，公司管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年6月30日，共有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

然而，商业服务管理板块虽然盈利微薄，但是收入来源稳定且可靠，属于较轻资产模式，而且物业板块近两年表现强势，受到资本的热烈追捧，PE维持在30-50倍左右，商管从地产板块分拆上市后，估值立即上涨10倍，商管物业上市也成为母公司融资“补血”的捷径，在一定程度上减轻企业的资金压力。

不过，需要注意的是，国内商管行业的竞争早已是一片红海。即便是成功上市，二级市场上亦难避免与宝龙商业、卓越商管、华润万象等形成竞争。基于市场需求端对商管方面的巨大需求，背靠万达集团提供的稳定收入及其商业管理外拓能力，万达商业的增速和发展还是值得期待的。

文|IPO捕手（ipobushou）