文/朱沪青

编辑/萧何

6月30日，恒大集团对外透露，截至目前恒大净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。

目前恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。这意味着，恒大的降负债情况如期兑现了许家印在战略合作伙伴交流会所提出的承诺。

恒大房地产的发展史，见证了中国房地产全面巨额亏损到房价高涨，一房难求。如今在降负债和多元化生态之下的“新恒大”，也正走在中国房地产的前头。

在短短一年多的时间里，恒大降负债成效远超市场预期自是离不开其一系列有效动作。此外，恒大自身硬实力也足够强大，其早已开始全面覆盖食住行、文旅康养等领域，跻身世界一流科技企业。

恒大兑现承诺

自2015年到2018年，涌现出多家房企。伴随着房企增多，避免不了鱼目混珠的情况。近三年，为规避这类情况，出现了三条红线等相关政策，限制了房地产的增速。

此外，去年疫情的影响还在继续。尽管如此，恒大还是仅用一年多时间就取得了降负债3000亿的成效。这主要依赖于其回款、降土储、优化负债结构的三板斧。

一．回款充足。其实，在“三条红线”的大背景下，对房企而言，能否存活下去，很大一部分原因取决于回款能力。

在销售回款上，恒大的表现十分亮眼。

2020年恒大合约销售金额7232亿元，销售回款6532亿元。截至2021年5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一。

二．降土储。对房企而言土储即规模，规模即地位，可以说是各大房企的命根子。当在同行继续“买买买”、拼土储的时候，恒大却敢反其道而行之。

伴随着整个行业进入长周期，个别地区的房价不一定跑得过金融机构的高息，因此土储也有可能成为负担。

为此，恒大开始严控土储规模。去年下半年恒大土储面积下降近1000万平方米，未来两年计划年均再下降1500万平方米，可售土储总规模控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。

恒大在疫情期间率先采取了“网上卖房”的手段，并通过让利组合的方式，成功刺激市场。在这一措施的实行下，恒大2020年全年销售大增20.3%至7232亿，完成全年6500亿销售目标的111%，有效降低土储规模。

另一方面，恒大在早前充沛的土储储备降低了拿地成本。

据恒大年报显示，截止至2020年12月31日，恒大的去年下半年土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个。

如此充沛的土地储备，使其拿地支出大减，也为给予了恒大未来发展带来了充足的底气，保障持续发展。

三．优化负债结构。恒大还通过引入高质量战略投资、分拆优质资产上市等积极举措，共增加权益888亿港元，进一步优化负债结构。

与同行们相比，恒大的战略显得有些标新立异，甚至有些“突兀”。恒大设计的这一条降负债路线一手扩大销售规模、实现高增长，一手在土储上做减法、控规模，同时优化结构，本次有息负债大降3000亿只是起点。

但实际上，这是其在用实际行动致力于让房地产从金融属性回归实体经济属性、回归健康发展模式。在整个行业“高周转、高杠杆”的现状下，恒大率先走上了一条坚定的变革路线，从根本上减少对金融的依赖。

从房地产走向多元化生态

除了深耕房地产外，当前恒大已经展开多元化布局。整体业绩的持续走好，也给恒大尝试更多前沿新科技的机会。

比如切入造车赛道。恒大选择造车的时间点，正是其业绩的巅峰时期。

2018年，恒大进军新能源汽车产业。目前为止，恒大汽车同步研发14款车，已发布9款，覆盖了轿车、SUV和MPV等车型，这种涵盖多种价位区间的布局，满足所有消费者需求，为其后续产品奠定了一定的群众基础。

恒大布局造车产业，重要原因之一就是未来家庭（房子）和汽车场景的高效联动。

从家庭和汽车两个场景为基础，恒大更是把布局延伸到了多个方面。例如与腾讯共同打造的智能网络社区恒腾网络，已经完成向互联网流媒体平台的转型。截至2021年5月底，恒腾网络旗下的南瓜电影累计注册会员数为5527.4万人，累计付费订阅用户数2014.7万人。

目前，恒大已经完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，如今的恒大已经是一个拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业平台。可以清晰看到，恒大正在走向一个更具竞争力战略发展方向。

其中，房车宝即是恒大数字科技的典型代表。据介绍，房车宝集团下面涵盖了房车宝全民经济平台、房车宝平台以及房车宝SaaS管理等三大科技平台，意味着未来房车宝将聚焦于房产、车辆交易。

目前，房车宝拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。日前，已成功引入163.5亿港元战略投资，计划今年底或明年初上市。

房车宝的线下扩张，为恒大汽车的销售提供了充足的销售渠道。而房车宝经纪人的加入，又将进一步提升恒大汽车的销量。

随着科技自立自强作为国家发展的重要战略支撑，以及未来企业科技化趋势越发清晰，不得不说，恒大降负债以及布局科技赋能的多元化生态这两手动作，展现出了其对房地产的未来有着极高的敏锐度与前瞻性。

三条红线政策下，房地产行业终将会褪去泡沫、回归居住属性，如今恒大降负债使其走上一条稳健发展的路；其多元产业发展又提前拿到了一张通往未来的门票，这一战略也被野村证券和法国巴黎银行看好。

一个全新的、稳健的恒大正呼之欲出。