编辑 | 于斌

出品 | 于见

近几年，房地产行业在国家“房住不炒”的大基调下发展逐渐趋向平缓，行业头部企业增速也在放缓。与此同时，市场竞争日益激烈，行业“马太效应”进一步凸显，头部企业之间更是明争暗斗、波涛汹涌。

加之刚刚迈入2020年的门槛，一场突如其来的疫情打乱了社会正常运转的节奏，各行各业都受到了影响。其中，高杠杆运转的房地产行业也毫无意外地面临着巨大的成本压力，于是房企们纷纷开启自救之路。

在这样的背景下，房地产行业“三巨头”之一的碧桂园近期公布的业绩报告则十分耐人寻味。一方面，2019年碧桂园总营收、净利润大幅增长，公司业绩蒸蒸日上;另一方面，碧桂园整体增速下滑、资产负债率居高不下。此外，还有一则组织架构调整的信息：2019年碧桂园裁员将近3万人，部分区域合并或撤销。

再看看近几个月碧桂园在资本市场的表现，公开信息显示，截止到2020年4月7日收盘，碧桂园股价为9.5港元/股，总市值2076.18亿，距离此前1月份高点12.99港元/股的股价，下滑幅度高达26%，总市值蒸发上百亿。

更别提早两年碧桂园每股曾高达近20港元的股价，彼时其巅峰总市值突破4000亿。如今，房地产行业进入发展的下半场，不管是外部的政策、市场环境，还是碧桂园内部的组织架构都与此前大相径庭。可以想象，此时的碧桂园想要再重回巅峰定是异常艰难。

营收净利一片大好，整体增速下滑明显

近日，碧桂园发布了公司2019年的业绩报告。报告显示，2019年全年碧桂园实现总营收约为4859.1亿元，同比增长28.2%;毛利润约为1266.4亿元，同比增长23.6%;净利润约为612亿元，同比增长26.1%。

如此“利好”的消息也给疫情期间低迷的房地产行业带来了一丝暖意。数据显示，自碧桂园公布业绩报告之后的几天，公司的股价便从9.09港元/股上升至了9.5港元/股，迎来一波小增长。

不过，再仔细对比碧桂园此前的利润增速可以发现：碧桂园的盈利能力已经出现了疲软之势。公开资料显示，2016年至2019年间，公司的毛利润分别为322.36亿元、587.85亿元、1024.76亿元和1266.4亿元;对应的毛利增幅分别为41%、82.4%、74.3%和23.6%。

可以看出，虽然碧桂园随着经营规模的扩大毛利润连年走高，但是自2017年之后利润增幅开始出现下滑的趋势，到了2019年更是下滑趋势明显，相比2018年同期增幅下滑超过50%。

再看看碧桂园2016年至2019年的净利润变化，数据显示，这四年间公司的净利润分别为136.63亿元、287.52亿元、485.42亿元和612亿元，净利润增幅分别为40.7%、110.4%、68.6%和26.1%。

显然，碧桂园的净利润增幅已经显露疲态，在短短的两三年之内，从高达110.4%的增幅下滑至26.1%，创下近些年净利增幅“历史新低”。

需要指出的是，碧桂园作为房产行业的“三巨头”之一，这样的业绩表现很难称得上“亮眼”。对比另一家房企融创中国，其2019年的营业总收入为1693.2亿元，同比增长约35.7%;归属股东净利润260.3亿元，同比增长约57.1%。

不难发现，2019年碧桂园的总营收将近是融创的3倍，净利是融创的2倍，但同比营收增长和净利增长都远远不及融创，并且总营收仅有碧桂园三分之一的融创中国每股股价为37.45港元(2020年4月7日)，股价是碧桂园的3倍还多;总市值为1741.03亿，与碧桂园仅相差百亿。

一贯以“规模取胜”的碧桂园，在未来“以质为先”的房地产行业还能站稳C位吗?

坚持发力下沉市场，总负债高企不下

众所周知，碧桂园的发家之路正是从下沉市场走出来的，得益于早些年国家发布的“棚改计划”，碧桂园抓住了这一波浪潮。不过，随着棚改计划进入倒计时，2020年全国性的棚改目标已经所剩无几，碧桂园的“忧虑”也进一步显现。

据报道，2019年初，碧桂园创始人杨国强曾在公开场合表示“公司长远看好三四五线城市的房地产市场”。到了今年年初，碧桂园现任总裁莫斌在年度工作会议上宣称，“将再次拿出攻打下沉市场的决心，坚定下沉五六线城市”。

也就是说，碧桂园在未来几年依旧坚持“发力下沉市场”的战略方针，以三四线城市为主力市场，五六线城市为拓展市场。

公开数据显示，截止到2019年年底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，分布于全国31个省/自治区/直辖市的282个地级市，总计覆盖共1299个区/县。如此规模扩张，不愧被大众调侃为“宇宙第一房企”。

但需要强调的是，下沉市场的房地产市场或许并不是碧桂园的强心剂。根据国家此前发布的《2014-2020年国家新型城镇化规划》显示，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的计划。并且，从2019年住建部公布的数据来看，棚改计划已经超额完成了289万套。

在此背景之下，碧桂园坚定发力的下沉市场房产行业已经存在楼盘过剩的风险，并且投资的价值不高。有业内分析师认为，三四线下沉市场房产投资未来将出现一波明显的下跌趋势，跌幅在20%-30%。

与此同时，另一个隐藏在暗处的“炸弹”也存在爆掉的可能——碧桂园高达88%的资产负债。资料显示，2019年碧桂园全年负债总额高达1.69万亿元(流动负债1.40万亿元，非流动负债2897.92亿元)，堪称“负可敌省”：超过贵州整个省的GDP 1.68万亿元、天津市的GDP 1.41万亿元，更是海南省5308.94亿元、青海省2695.95亿元等一些省份2019年GDP的3倍乃至6倍多。

在资产负债率方面，2019年的碧桂园负债率为88.54%，相比2018年的89.36%略有下滑，但财报显示自2016年开始，碧桂园的负债率就一直在86%以上，始终处于高位状态。

总之，在当下房地产行业进入精细化发展的后半场，碧桂园要面临诸多压力。一是，靠跑马圈地、拓展规模来维持增长的运营模式已经很难再持续下去;二是，一直发力的下沉市场红利开始消退，随着其他玩家的入局竞争也更加激烈;三是，转型战略尚未见成效，资本市场已经逐渐失去耐心。

这些都将成为悬在碧桂园头上的达摩克利斯之剑。