编辑 | 于斌

出品 | 于见

寒冬已过，春暖花开。随着国内疫情逐渐得到有效的控制和改善，社会的运转开始恢复到正常节奏，与此前噩梦般经济停滞对应的是当下各行各业一片复苏的景象。在这其中，前两个月高喊“打折”的房地产行业，近期频频传出利好消息。

随着疫情的消散，房地产行业也逐渐回暖。近日，多家房企都发布了公司2019年的业绩报告，并且一些房企的成绩单可谓是十分“亮眼”，在国家最近几年对房地产行业政策收紧的情况下，还能保持正向的增长，营收和净利呈现出大幅度的提升。

这里就要提到被称为是2019年房企“黑马”的佳兆业，这家发家于深圳的房地产开发商怎么就像开挂一般冲进了大众的视野呢?

　　营收净利大幅增长，股价随之直线飙升

最新财报显示，佳兆业2019年营业收入达到480亿元，同比增长24%，三年复合增长率近40%;净利润达到41.64亿元，同比增长26%;归母净利润高达45.94亿元，同比大增67%。

在销售规模上，佳兆业2019年全年实现合约销售金额达到881亿元，同比增长25.8%;年度销售总建筑面积为464.21万平方米，同比增长21%。同时，合约销售每平米均价达到18983元人民币，同比售价提高了4%，在国内房地产行业名列前茅。

此外，根据克尔瑞、中国指数研究院等权威机构发布的中国房企排行榜来看，在全口径销售额一列，佳兆业在2019年首次突破千亿人民币达到1152亿元，排名第29位，同比2018年上升了5个名次;在权益金额一列，佳兆业排名第27位，同比2018年上升了10个名次。

再对比佳兆业前几年的业绩报告可以发现其表现出的迅猛增长势头。公开财报显示，从2017年至2019年，佳兆业的合约销售金额分别为447.1亿元、700.6亿元、881.2亿元，短短两年的时间内，销售额翻了一番。

如此这般“亮眼”的成绩一经公布，股票市场也没闲着，短短几天之内，佳兆业的股价便立马直线飙升，从此前2.21港元每股上涨至3.00港元每股(截止到2020年4月7日收盘)，涨幅高达36%。

不过，伴随着佳兆业在资本市场热度的飙升，其隐藏在财报背后的“忧虑”也显现了出来。

　　资产负债率居高不下，“以债还债”存在隐患

众所周知，资产负债率是衡量一个企业财务是否健康可持续的重要指标。就如一个人身上背负的债务合理程度决定着其未来的前景是光明还是黯淡，前路是平坦还是坎坷。

那么来看一下佳兆业的资产负债率。最新数据显示，截止到2019年12月底，佳兆业的总资产为2709.02亿元，负债总额约为2151.95亿元，资产负债率为79.44%;净借款为800亿元，同比减少7%，净负债率为144%。

那佳兆业的资产负债率是否合理呢?我们再看看一组数据。

据各家上市房企财报及Wind资讯统计数据显示，80家H股上市的房地产企业平均资产负债率为56.08%。其中头部企业负债率均在80%以上，例如恒大、万科、碧桂园等。

据业内分析师表示，一般情况下房企资产负债率保持在60%-70%左右为正常水平范围，资产负债率过高会造成企业财务风险增加，过低则不利于企业资产的有效运用。

而在高风险的资产负债率中，头部千亿房企抵御风险的能力比中小型房企更胜一筹。显然，目前市值不到200亿的佳兆业同头部千亿房企的资产负债率程度基本相当，债务风险可见一斑。

另外，佳兆业高达144%的净负债率对其发展也产生着不小的压力。

公开财报显示，截止到2019年12月底，佳兆业现金及银行存款账面值约为370亿元，较2018年同期的229.24亿元增加约140.76亿元;而报告期末，佳兆业总借款约为1172亿元，较2018年同期的1087.66亿元增加了84.34亿元。

其中，公司一年内到期的短期借款为318.92亿，虽然佳兆业目前账面上显示的现金可以覆盖短期债务，但短期债务的占比从2018年的15.59%上升至了如今的27.21%，短期债务的压力相对增加了。

此外，佳兆业还在今年的近几个月发行了三笔高达12亿美元的债券。据了解，1月9日，佳兆业发行了一笔5亿美金的五年期优先票据，利率10.5%;1月16日，仅仅相隔7天，佳兆业再度发行了一笔3亿美金的五年期票据，利率9.95%;2月14日，不足一个月，佳兆业又出手发行了一笔4亿美金的一年期票据，利率6.75%。

要知道，国内大多数房企发行海外债券，基本上都是为了“以债还债”，佳兆业本次也是同样的目的，为了缓解目前所面临的债务压力，短短两个月内连续发行了三次高利率的美元债券。

而在海外市场发行债券融资，头部房企和中小型房企在发债利率上的差距也在逐渐拉大。总的来看，信用评级越高的房企融资成本越低，越能够以较低的利率获得较多的融资。

举例来讲，龙湖地产是中国唯一获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营房企，因此可以经常发行利率在4%以内的海外债券。与之相对的是，佳兆业的发债成本则比较高，发行的债券年利率高达10.5%。

最后，需要强调的是，虽然佳兆业交出了2019年漂亮的成绩单，但国内房地产市场发展到激烈的下半场，行业的马太效应也在逐渐凸显，头部企业的增速已然开始放缓，市场进入到存量竞争阶段。在此背景之下，高杠杆加身的佳兆业能否延续2019年的辉煌，还需要时间来检验。