文/莫杰
编辑/零柒
1996-2006 深耕广州，积淀十年
2006-2013 扩张规模，布局全国
2013-2016 “高负债、高杠杆、高周转与低成本”（三高一低）
2017-2019 “低负债、低杠杆、低成本、高周转”（三低一高）
2020- “高增长、控规模、降负债”
过去24年，恒大每一次立足市场的应势之变，背后是永葆活力的战略进取心。
企业战略，决定企业的发展命运，成功的企业无不拥有成功的战略。成功的战略引来同行争相效仿，结果却未必尽如人意，其中核心差异就在于不同企业对战略节奏的把握。
对于周期波动性较大的房地产行业，尤其如此。一些房企起步较早，但在发展机遇面前过于保守，以致错失风口而逐渐沉沦；一些房企风光一时，却在市场风险面前过于冒进，最终资金链断裂导致崩盘。
在24年的发展历程中，恒大对于战略节奏的把握，绝对堪称行业宗师。
3月31日，中国恒大（HK.3333）发布了2019年度业绩报告。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。发布会上，这份核心经营数据稳居行业前列的成绩单，被许家印提出的“新战略”抢尽风头。
许家印宣布恒大全面实施新战略
许家印表示，恒大将从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。换言之，这是在2017年“三低一高”的战略基础上，进一步降负债，去杠杆，以应对行业的不确定性。
高增长，即销售业绩高速增长，许家印表示，恒大今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。
控规模，即控制拿地，实现土地储备负增长。目前恒大土储达到2.93亿平方米，2020年到2022年，恒大计划平均每年减少3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
初听之下，“高增长”与“控规模”似乎相去甚远，但本意是在进击与守正之间，实现“降负债”的核心目标。许家印在现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
如果说2016年之前是冲刺前进的成长期，2017-2019年是行业登顶后的调整期，那么2020年以后，恒大即将迈入新时代的战略转型期。
一方面通过“高增长”实现当前的库存去化与现金回收，另外一方面通过“控规模”减少支出，这将让恒大获得大规模的经营现金流，这些大规模的经营现金流将大部分用于有息负债的偿还，最终实现企业整体的“降负债”。
该进攻时绝不手软，该防守时绝不冒进，在经营上要比同行更抗风险。
这，就是恒大。
虽然新战略以稳健为主基调，但在业绩增长方面，恒大并不手软。其在疫情期间率先开展全国网上卖房，一举奠定了自身在网售领域的绝对优势。1465亿的一季度销售额，让恒大在万马齐喑的初春一骑绝尘。
恒大一季度销售及回款对照图
今年，恒大总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿。如此看来，许家印今年的8000亿目标依然还是“保守”了。
坐拥2.93亿平米的土地储备，恒大将适度地减少拿地，充分利用现有土储，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。所以在“控规模”方面，恒大也更有底气实施土储负增长，到2022年将下降至2亿平方米左右，未来几年的新增土储将低于消化掉的部分。
在“降负债”领域，恒大的目标是要确保负债总额与负债率大幅下降，力争有息负债平均每年下降1500亿左右，到2022年下降至4000亿以下，负债率达到行业中低水平。有息负债的大幅降低，将使恒大集团每年减少大规模的利息支出，同时增厚利润。
随着接下来新战略的持续深入推进，恒大将进一步提升增长质量，大幅降低负债，顺利度过未来几年的不确定性，也在下一次机会到来时，能够更好地把握。
梳理恒大自1996年至今的发展历程，不难发现，恒大立足市场的应势之变，背后是永葆活力的战略进取心。战略节奏的把握，让恒大在抓稳发展机遇的同时，也在风险中站得更稳。
把握战略节奏的道理，知易行难。不仅要有对行业周期的准确预判，还要像恒大一样，有长年锻炼出企业管理“内功”为支撑，上行下效，狠抓落实。
正如巴菲特所言，“在别人贪婪时要保持警惕，而在别人警惕时就要贪婪”。在这片以14亿的人间烟火为底色的市场，唯一限制我们的，唯有因势而变、谋定而动的能力。
