编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

关于新城控股，众所周知的是，这两年应该是属于公司的至暗时刻。

一方面，公司前董事长因为猥亵“丑闻”而身陷囹圄，虽然有着公司少东家出来“救场”，但这种严重的舆论事件显然会对公司长期声誉造成严重影响；另一方面，房住不炒的大环境下，中国房地产市场正在遭遇全面收紧，新城控股身处其中自然也不会太好过。

根据近日新城控股发布的公司经营简报显示，在今年一月到八月期间，公司实现的累计合同销售金额超过1522亿元人民币，同比增长9.5%；累计销售面积超过1424万平方米，同比上涨超过11%。

从这个数据似乎可以看出，新城控股在2021年的整体发展态势还不错。不过，考虑到新城控股在今年八月份遭遇了销售额、销售面积的双双同比大幅减少，可以看出公司目前的发展态势说不上稳固。

当然，销售情况只是代表着公司经营指标的某些方面，也许从更早前新城控股发布的2021年年中财报当中可以更加深入地了解到公司目前实际的发展现状。

根据半年报数据显示，新城控股在今年上半年实现了超过791亿元人民币的总营收，相比去年同期大幅增长了超过109%。与此同时，公司在净利润表现上的增速却低了不少，公司在今年上半年的归母净利润为43亿元人民币，同比增幅为34.4%，这个数字相比于营收增速来说显得有些差距甚远。

在上半年的地产销售情况上，新城控股在今年上半年实现了1176亿元人民币的销售金额，同比增幅超过20%。不过，这一数字虽然看起来还不错，但在整个房地产行业当中，这种销售情况算不上乐观，因为在今年上半年排名前二十的房企当中，它们的平均销售业绩增速为29%，新城控股离这个平均水平还有点距离。

此外，其销售排名遭遇了持续的下滑态势，从去年年底的行业第十二下降到了今年上半年的行业第十六名，这说明公司在地产销售推进上有些不足。

值得注意的是，今年上半年新城控股完成的销售业绩大概占到公司全年销售目标的45%，再考虑到今年八月份公司销售情况不佳，新城控股想要完成今年销售目标的话压力不小。

整体来看，新城控股近年来的整体销售情况不是很乐观，它需要在未来一段时间里权衡好“加速”和“降速”之间的平衡才行。

在公司盈利表现上，虽然今年上半年新城控股的净利润同比表现还不错，但在毛利率、净利率表现上，公司的表现值得警惕。

根据财报数据显示，公司在今年上半年的毛利润总额超过155亿元人民币，同比增幅近58%，但公司毛利率只有不到20%。这个毛利率表现已经是公司最近三年来的最低值，相比于行业平均数字来说也要低。另外，公司净利率在今年上半年也同比下降了4.1%，其它业务条线毛利率水平也出现了不同程度的下跌，这说明新城控股的盈利能力正在变得越来越弱。

值得注意的是，在公司债务风险上，新城控股目前的表现还不错。“三道红线”处于“黄档”的它在今年上半年虽然在剔出预售账款后的资产负债率上“飘红”，但在其它负债指标上，公司的表现都还不错，其中公司平均借贷利率在整个地产行业中都处于较低水准，公司现金流、净负债率等表现都还不错。

再来看看新城控股在地产业务之外的表现。

在房地产企业追求多元化发展以降低企业运营风险的行业发展态势之下，新城控股当然也不例外地沿用了这一发展思路。公司今年上半年在商业租金管理业务上实现了比较不错的增长，但整体业务体量相比于主营地产业务来说还十分有限。

根据2021年年中财报数据显示，公司在今年上半年实现商业租金管理业务营收36.7亿元人民币，同比增幅近69%，这个增速远远高于主营地产业务的增速。

而在商业租金管理业务上，新城控股主要得益于它在“吾悦广场”这一商业品牌上的运作，这种轻资产的业务领域显然是具备很大的未来发展想象空间的。

据悉，在今年上半年，新城控股在全国范围内新增布局了十八家吾悦广场，截至去年年底，新城控股在国内已经拥有174家吾悦广场，这些吾悦广场覆盖了全国一百三十个城市，几乎所有的中型以上城市都能看到吾悦广场的身影。

在今年上半年开业的五家吾悦广场中，湖北孝感吾悦广场作为新城控股2021年的“开年”商业轻资产项目，代表着公司基本上完成了轻资产运营的闭环，这对公司未来发展来说意义重大。

截至今年上半年，公司累计开业及委托管理的105家广场拥有着超过97%的出租率，这个数字看着还不错，但是相比于去年年底的对应数据有所下降。在整个2021年的计划中，新城控股预计将会新开拓三十家吾悦广场，计划在商业营收上达到85亿元人民币，按照目前公司的发展态势以及上半年经营数据，相信公司大概率能够稳步完成这一商业目标。

综上所述，新城控股交出的2021年半年报以及近年来的表现可以说是“喜忧参半”，喜的是各项核心经营指标增长仍然明显，在房市收紧之下公司仍然保持着较快的扩张步伐；忧的是具体到一些更细的财务指标上来看，新城控股难免受到大环境不利的影响，公司背后的隐忧还有不少。