上市三个月股价暴涨94%，被寄予厚望的贝壳终于交出了第一份成绩单。

11月16日美股盘后，贝壳发布了2020财年第三季度业绩报告。财报数据显示本季度营业收入较去年同期大幅上涨，超出市场预期，净利润却较去年同期大幅下降。财报发布当天，贝壳下跌8.14%。截至美股研究社发稿，盘中贝壳股价下跌8.1%。每股报67.6美元，总市值772.92亿美元。

作为“中国居住服务平台第一股”，自上市以来贝壳的成绩表现不俗，总市值一路暴涨249%接近800亿美元。本季度财报发布后，贝壳的股价却出现了下跌的趋势，结合财报数据或许能一探市场情绪变化的原因。

营收同比大幅上涨，新房赶超二手房成新的增长点

财报数据显示，贝壳找房本季度的营业收入为205亿元，较2019年同期的120亿元增长70.9%；总交易额（GTV）为1.05万亿，同比增长87.2%。贝壳主要有三大类业务，二手房交易业务、新房代理业务、新型及其他服务。

本季度贝壳二手房交易的营业收入为88亿元，同比增长46.2%；新房代理的营业收入为111亿元，同比增长95%，分别占据总营收的43%和54%。

纵观19年第三季度之前，贝壳的二手房营收都要多于新房代理业务，而如今新房代理的营业收入却早已超过二手房交易营收，美股研究社认为这是由于贝壳受到了疫情利好的影响。

今年受疫情影响，线下售楼部无法展开工作，开发商们迫于无奈只能纷纷转战线上。而贝壳可以说是目前中国最大流量也最多的一二手房地产交易平台，本季度移动月度活跃用户（MAU）人数平均值就有4790万人，与去年同期相比增长82.1%。

而根据贝壳研究院监测，消费者线上活跃度显著增高，春节假期期间，活跃用户数量同比增长57.8%，活跃率同比增长21%；疫情期间，活跃用户数同比增长90%，活跃率同比增长3.6%。

这说明疫情期间的人们更倾向于在线上看房买房，对于如今楼市平稳依赖于中介带客的开发商而言，意味着话语权的削弱。因为贝壳起家于链家，虽然是作为服务的平台却依旧拥有属于自己的中介经纪人团队，可以说把前端中介和流量都牢牢抓在手中，也能为自己争取更多的权益。

根据亿翰智库数据显示，开发商通过自有渠道，置业顾问的提成大约在5‰以下，而贝壳等中介渠道佣金普遍高于1%，在贝壳逐步占据定价权之后，部分项目佣金分成甚至可以达到5%。

然而，值得注意的是随着经济的复苏，房地产经济也复苏明显。11月16日，统计局公布了10月份的经济数据：房地产投资增速再创新高，10月份房地产开发投资增速小幅回升至12.2%，创18年8月以来增速新高，仍是支撑当前投资增速的中流砥柱。

在业务竞争层面，不论是二手房还是新房业务，贝壳与不少线下中介跟楼盘开发商的竞争也会加大。房产开发商有了线下渠道的销售途径，加上不愿意让利太多给贝壳平台，很有影响到贝壳在后续新房代理业务营收的表现。

净利润同比大幅下跌，经纪人规模扩大抬高成本支出

财报数据显示，本季度净利润为人民币7500万元（约合1100万美元），与去年同期的人民币3.84亿元相比下降80%。一般及行政支出为26.49亿元，较去年同期的13.67亿元增长了94%。

本季度净利润较上一季度与去年同期下滑都比较显著，主要受到支出与成本的影响。贝壳的支出主要有营销支出，行政支出和研发开支这三项，其中行政支出占据大头。

贝壳出现这种增收不增利的情况，甚至在发布财报的同一天CEO左晖不足百天时间便开始了第二轮巨额融资计划，美股研究社认为与如今巨额费用支出不断增长，而盈利能力难以跟上有莫大的干系。

贝壳的高营收背后伴随着的是巨额开支的不断增长。为中国最大的房产交易平台，盈利主要靠收取佣金，而佣金的核心是经纪人，经纪人为租户或者买家提供服务达成房产交易。

贝壳可以说在经纪人才方面是狠“出血”下了不少功夫，成本自今年以来一路走高。首先是对经纪人的个人素质和门槛要求较高，根据链家《2019年链家经纪人数据报告》，87.5%的链家经纪人具有高等学历，较2018年净增长6.5%，远高于行业平均水平。

不仅如此贝壳推出了基于贝壳门店的经纪人信用评级制度，主要的指标除了业绩外，也将客户投诉、合作评价等指标，从根源上降低二手房乱象。

截至2020年9月30日，贝壳找房的平台上共有273家房地产经纪品牌、44,883家经纪门店和477,810名经纪人，而截2020年630，这三个数字分别为265、42,000和456,000。

也就是说，第三季度，贝壳找房净新增8家房地产经纪品牌、2883经纪门店以及21810名经纪人，环比增速分别为3%、7%以及5%。

但根据9月16日天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布上易居企业集团CEO丁祖昱所述，易居房友在渠道整合中拒绝赚中间差价，只收交易佣金的3%服务费。这意味着一套房产完成交易，易居仅收低至几百元服务费用。很有可能会对贝壳产生冲击，导致一部分经纪人流失，进而影响到第四季度财报表现。

阿里入局线上卖房，贝壳能否坐稳第一宝座？

回首国内过去十年移动互联网的发展，衣食住行这四大生活消费场景除了住，其他三项早已出现了颠覆传统交易方式的巨型平台型企业，如阿里巴巴、美团、滴滴等，直到今年8月贝壳作为中国居住服务平台第一股的上市。

但实际上，线上卖房早已不是新鲜事，早在今年阿里房产领域的“双十一”之前就已经有京东和苏宁这样的先例了。2017年，京东正式宣布进军房地产市场，上线京东商城房产频道，有数据显示，当年碧桂园通过京东下单，11天内卖出2419套房子。而阿里更是早在2010年的淘宝平台就已经推出了房产频道，更有我爱我家这样的垂直线上平台。

而到了今年线上卖房领域可以说竞争变得格外激烈。双十一天猫好房和贝壳均斩获不俗战果。天猫好房推出“好房双11，百亿大补贴”活动，根据其披露的数据，10月22日-11月11日累计上线了302家品牌房企的2628个优惠楼盘，覆盖全国236个城市，累计实现线上总订单数59152单，去重访客量4350万人，总浏览量2.89亿次，累计ETC成交套数41775套，累计ETC成交GTV 931亿元。

贝壳则推出“11.11新房节”活动，根据其披露的数据，共吸引90%以上百强开发商参与，11月5日-11月11日认购套数达到24699套，认购总额367.9亿元。

贝壳的上市更像是向平静的水面上投入的一颗小石子，整个线上卖房行业都因此泛起涟漪。根据中金公司的研报，预计中国住房市场在未来5年内仍将实现规模的积极扩张，其中存量房市场是主要增量之一。

在目前的线上卖房领域，贝壳占据先发优势，易居阿里强强联手，我爱我家奋起直追。贝壳2019年GTV为2.13万亿元，市占率9.5%。针对信息隔离痛点推出ACN合作网络，打通经纪品牌、经纪人之间隔离墙，实现信息共享与高效协作，吸引大量中小机构入驻。

易居2016年推出第三方经纪平台“房友”，强调弱管控、房源共享与低费用，积极拓展一二手联动与存量房经纪服务，近期更是携手阿里巴巴强强联合推出“天猫好房”。我爱我家以直营为主，2020H1实现GTV达1600亿元，并开始打造共享、协作的经纪人合作网络，给予加盟品牌较高自主度，激发中小中介积极性。

走到如今，贝壳的步子太快也太急，面临的对手也太过强大，能否突破压力坐稳中国房地产交易平台的龙头老大的位置，还是未知之数，美股研究社将持续跟踪报道。

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