“三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢”……
1988年，台湾歌手叶启田的新歌《爱拼才会赢》正式发布，成为曾经那个莆田少年黄仙枝最喜欢的歌曲，一唱就是32年，标榜自己拼搏的独照人生：加入正荣地产（06158.H）之前，他已拼了近10年；开启正荣生涯之后，他又拼了20多年，才袭得公司创始人欧宗荣之大统。
在黄仙枝的眼里，哪管什么“三分天注定”，只要拼赢了那七分，成功就是大概率的事儿，那样就能赢。
看看现在的正荣吧，我们一下就能找到“爱拼”的影子：2019年，黄仙枝勾画高质量发展，只是正荣“高质量”，是在房企同业追求平稳发展的时候，鼓着勇气高溢价拿地；在企业努力挤泡沫的时候，从债市大把装钱补充流动性。飞速行驶的正荣只能向前，片刻的休憩都不行。
“（正荣）不会因为规模，牺牲财务安全和盈利。”平素，黄仙枝已很少面对媒体发表言论，有限的观点，都是不断强调正荣求平稳。可是这家公司哪里有求稳的姿态？每向前走出的一步，都好像踩死油门的极限，挑战公司和投资人的接受能力。
正荣还能再快点吗？能，至少管理层都是这样操作的。
这么拼，正荣真的没事儿吗？如果只看财报，还真没事儿。按照上半年财报，公司收益为145.42亿元，核心纯利12.43亿元，同比分别增长6.5%与8.3%；71.4%的净债务与权益比率，同比只有0.6%的提升，一番突飞猛进，竟然所有指标看起来都很健康，你说气不气人？
只是，继续骑在高增长的烈马背上，正荣能否一如既往的独占潇洒？
拼命郎
2020年的夏天，人们看到了不一样的“长沙热”：不仅有动辄38℃，坚挺一个礼拜的高温，还有一轮烫手的房价上涨。
不久前，湖南省住房和城乡建设厅以及省统计局联合发布《关于2020年上半年湖南省房地产市场形势的通报》显示，纵使疫情影响犹在，1-6月全省完成房地产开发投资1992.39亿元，同比增长6.7%。
要知道，国家统计局数据显示，上半年全国房地产开发投资62780亿元，仅增长了1.9%，湖南地区很“难得”地引领了全国楼市。
进入9月，当人们以为炽热已经结束的时候，正荣又点了一把火，以11.93亿元竞得长沙市长沙县045号地块，溢价率高达63.98%。
回想起来，在全国范围内，房企高溢价拿地的现象已经不多了。万科（000002.SZ）经过299轮举牌，拿下的江苏南通海门地块，溢价率只有15%。相比正荣57轮就溢价63.98%，这太小巫了。
| 正荣地产土储城市分布情况
不过观察正荣2020年的表现，长沙也只作是“小儿科”：4月，正荣以4.8亿元竞得福建莆田区地块，8月底6.23亿元竞得南昌近70亩宅地，溢价率分别达到71.4%与67.72%，哪个都要超过“长沙热”，拼劲可是不小。
半年报显示，正荣在12座城市新增19幅地块，302万平方米的建筑面积，同比增长4.1%。不过净债务与权益比率为71.4%，比2019年末还要低3.8%。钱花的更多了，地买得更大了，负债率却还在不断下降。
黄仙枝拼了多半年，正荣确实变得更好了。
人生就是这么爱开玩笑。同样是拼，李思廉填了富力（02777.HK）67.6亿元的债务大坑，可是净债务与权益比率仍有176.7%；黄仙枝轻轻松松花钱买地，钱越花越多，债却越积越少。
这年头，地主家也没有余粮，也得省着花，可是黄仙枝偏不：“经济越不好，房地产发挥的作用可能会越来越大，所以我还是看好今年整个市场的发展。”
在正荣的词典里，从来没有收录“保守”一词。年初至今，这家公司已经发行5笔美元债，1笔人民币债。整体算下来已经超过100亿元人民币的规模。
看上去，这几笔债不算贵。中诚信国际数据显示，中资美元债平均票面利率从2020年第一季度的5.91%，到第二季度已下降至4.76%；落在地产圈，建业地产与融信中国发行的美元债，年息基本稳定在7.5%的水平，正荣的资金成本仍然处于行业平均水平。
债率、债息都不高，正荣在债市继续寻求活水也就是自然而然的了。黄仙枝正盘算着，2020年正荣怎么也要实现1400亿元的合约销售额，上半年后达成559.93亿元，全年目标只完成39.95%，这显然还不够。
或许新一轮更大规模的阔绰出手与规模融资，已在正荣的规划中。
“管理层非常有信心完成这个（合约销售额1400亿元）目标，实际上内部定的指标还更高。”下半年的黄仙枝没有最拼，只有更拼；跑起来是不够的，正荣必须飞着才行。
失速的痛
人生，不怕走错路，就怕没方向。当现实告诉黄仙枝：哥哥你大胆地往前走，可劲儿买地别回头，买了就是赚了。这样的生意，换作谁都要一拼到底了。
只是这么不惜命，是否真是吞噬天下的灵药呢？
当净债务与权益比率稳定在较低水平，企业仍然能够承受高溢价带来的成本压力，证明正荣有能力迅速消化库存——能够大方把钱花出去，一定能够快速把钱带回来，这是必然的因果。
不过综合近期财报显示，2017-2019年，正荣地产合约销售增速正在快速下降，从78.54%，降至21%，到2020年上半年继续降低了4.5%；至于去化周期，中金公司研究数据表明，国内主流房企整体去化周期平均为1.87年，倒是正荣的3.5年远远落后与行业平均水平。
成长在减缓，去化周期在延长，可是净债务与权益比率已经连续三年下降，从2017年的183.2%降至2019年的75.2%，债务压力的过山车可是比现在开得快。
仅看数据，正荣没有比哪家同业卖出更多的房子，利润同样没有波澜，这债怎么就降下去了？
对此，有媒体称正荣在通过“明股实债”的手段，借股权投资之名将债务隐藏到永续债中。
因为在净债务与权益比率超过200%时（2016年206%），正荣少数股东权益只有10.15亿元，在权益总额占比11.29%；到2019年末，该数据已经提升至146.63亿元，占比高达47.2%。
按照《中国质量万里行》推算，永续债至少让正荣2019年的净负债率下降8.52%。那么在这家公司1591.61亿元的总债务中有多少永续债？正荣官方并未回复《一点财经》的相关疑问。
当然，即使正荣已经永续债满仓，“明股实债”已是确凿无疑，也没有什么。毕竟在地产圈，这并不是什么见不得人的事情。
看看重点房企座谈会上，得到绿色通行证的保利发展（600048.SH）、华润置地（01109.HK），2019年永续债都超过100亿元（保利156.8亿元，华润100亿元）——面上仍然可控，监管还没打算撕破“合理的伪装”。
这年头，做一些“明股实债”的文章，不丢人。
只是在黄仙枝心中，自己拼死拼活，只换来在“明股实债”的温水中烹煮正荣，这样好吗？截至目前，黄仙枝指挥着高溢价拿地，不断充盈流动性的路线，却只能看着正荣慢慢失速，这样好吗？黄仙枝是活在浪尖上的人，搏的就是在风险制高点看到价值，要是拼了还看不到，游戏玩着还有什么意思？
克而瑞数据显示，2020年中期正荣归母公司净利润8.76亿元，同比减少6.17%；倒是31.28%的少数股东权益占比增长10.44%——众多外部因素正在快速稀释正荣的增长能力，再这么下去只会进一步拖慢正荣的起飞。
让一个寻求杀出一片天的“打拼者”，变成为少数股东服务的“打工者”，黄仙枝能接受吗？这是一场对忍耐性的考验。在疫情影响散去，调控政策松绑，市场热情再次被唤醒前，正荣只能这样等下去。
一个给力的角色，碰到一个不给力的时代，又能怎样呢？
向左走，向右走
让黄仙枝等下去，这可能有点残酷。毕竟在“黑天鹅”满天飞的时代，本应属于敢去投注的拼命郎。
早已经记不清“股神”巴菲特在什么时候讲了一句成功学准则：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”现在太多人恐惧了，黄仙枝贪婪一会儿又如何。前期一个劲儿地攒钱、买地，为的就是在这个动荡的时代，完成风险兑换回报的化学反应。
无奈的是，这次时代和行业已经变得面目全非，风景已经不是平素的静好。即使是伯克希尔哈撒韦，也必须在第一季度的“贪婪”中，承受497.46亿美元的亏损。
其实当下，无颜面对投资人才是行业的常态：总想着走出杭州，去外面看看的滨江（002244.SZ），现在只想着稳住基本盘；蓝光发展（600466.SH）剥离迪康药业，以最快速度收窄多元化战线；按照富力的既定规划，2020年不会再有规模10亿元元以上的新增地块……
要说贪婪，大家都贪婪，只是所有人都还理智，都还惜命。在逆风周期中，企业需要的不是刺刀拼杀，而是尽可能保守一些，冷静一些。大家都有野心的刺刀，但现在拔不出来。
这样看，正荣是最不一样的那个。钱没少花，地没少买，还可能藏着一个厘不清半径的债务窟窿，继续提升烧钱和拿地的效率，这风险系数不是一般的高。
黄仙枝不这么拼命，正荣哪来的速度？按照未经审核经营数据，截至2020年8月正荣累计合约销售金额818.96亿元，全年目标刚刚过半，在剩下的4个月中完成剩下的600亿元目标，可是个力气活。
| 正荣地产董事长黄仙枝
按照正荣的既定规划，600亿元目标要放到“1+6+X”（一个总部、六个区域、多个项目）的整体框架中。
接受媒体采访时，正荣地产执行董事、副总裁、财务总监陈伟健曾表示，正荣在各大区域的土储分布更加均衡，因此驱动布局最薄弱的华中、华西及珠三角地区追赶长三角地区，将成为今后一段时间的主要工作。
截至上半年，华中、华西及珠三角地区的合约销售额占比均未超过10%（华中9.7%、华西6.4%、珠三角1%），没有超常的推力，平衡发展就是一句空话。因此年底前，加速将会成为正荣的主旋律，油门还得继续踩。
眼下，不想踩油门的才是多数，不止房企，还有地方政府。中原地产研究中心统计数据，2020年1-8月全国房地产政策调控达到368次，贯彻“房住不炒”的原则，决心“稳地价、稳房价、稳预期”的地区越来越多。
各地目标只有一个，让地产行业的速度再慢一点，再稳一点。
一边是区域发展需要稳定降温，一边是正荣个体诉求需要加速。这是一道向左走与向右走的分叉路，不同的诉求已经很难让双方寻找到共同的通路。今后的路该怎么走？只能等待正荣自己探索了。
结语
《闽南儿女》主编庄勇章曾经说过，福建人“天生”就喜欢创业。他们是那种赚了一块钱，再借一块钱投入创业项目的勇敢者。这样看，黄仙枝何尝不是如此？
从偏安闽赣的区域性企业，到拓展全国布局的地产大鳄，离不开黄仙枝不满于现状的心态，以及敢出手、爱出手的果断。在地产群雄逐鹿的时代，勇气与拼劲决定决定着企业的下限，大浪淘沙之后，留下的都是拼搏者的故事。
那么上限是什么？是大势。当整个行业需要在稳定中休养生息时，继续挥舞刺刀的拼杀显然非常危险。用仍在下滑的成长能力，搏杀求稳发展的中国地产行业，这很符合闽商的性格，却不符合行业的需要。或许，正荣一定能得到所有人的掌声，最好那里有鲜花，当然不是黄色也不是白色。
