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长租公寓租金同比涨超20%,到底跟资本进入的关系有多大?

王吉伟 2018-08-20 阅读: 1,972 次

一线城市房租同比涨超20%,跟资本进入有关还是房企的借口?

我爱我家副总裁胡景晖虽然离职了,但其高调言论仍在长租公寓市场“余音绕梁”。

辞职之前,胡景晖曾在“房租上涨问题”电话会议上称,自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租,资本大幅进入长租公寓是主因之一。这句话,推倒了长租公寓市场的多米怒骨牌。其后,网友纷纷吐槽,媒体跟进深挖,政府介入约谈,品牌公寓内斗。

而胡景晖的出走背后的“职权切割、被迫离职”等传言,令此事热度再升。这一场舆论风波,怕是要持续很久。因为房租高涨这个问题,已成为民生重点。

中信证券数据显示,2018年7月北上广深等一线城市房租增速处于过去五年高位,过去一年,其平均租金涨幅达到20%。其中,北京2018年7月份房租环比上涨2.63%,同比上涨21.89%;广州市2018年7月房租环比上涨2.92%,同比上涨21.64%,均处于过去五年间的较高水平。

我爱我家集团研究院数据,2018年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%。中房协实时数据显示,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。多个机构显示,近期房租同比增幅数据都达到了20%左右。

在胡景晖引起的这场房租涨价舆论中,到底“资本大幅进入长租公寓”是不是房租上涨主因之一,也成了大家重点关注的问题。

长租公寓房租猛涨,是否与资本进入有关?是的话,关联程度又有多大?

从几家头部租房企业的融资情况来看,近几年确实有大量的资本参与其中。房地产是超重资产,这个领域没有资本参与是没法玩的。

根据IT桔子数据,以今年以来融资额度最大的链家而言,共有9家机构投资了自如网,其中只有融创中国一家是房产机构。事实上,一直以来融创中国在资本运作这个层面,玩的更上档次。

9家机构的投资总额为40亿人民币,这才是自如网的A轮融资,估值就已经到200亿了。

下图是优客逸家的融资进程,在超过10家的投资机构中,也有绿城与星河地产的身影。这家公司在5轮融资以后,估值也达到40亿人民币。

再看看其他几家头部租房企业融资进度,大多都已到了B轮及C轮,也都拿到了金额不小的融资。公开数据显示,单轮融资金额在亿元级别以上的,至少有5家。

在租房领域的投融资整体方面,近四年来,涌入的资本越来越多。2015租房相关创业项目多达93起,融资额度只有13.04亿,今年以来这个领域的总融资额度已经达到63.3亿。需要说明的是,这些数据并不包括没有公布融资额度的项目,以及没有公布融资情况的项目。

这张图中,重点数值在于从2016年到2018年投资金额的剧增:2016年,租房领域共发生投资52起,但投资金额仅有9.33亿;而从2018年至今,40起投资的总额,已高达63.3亿。

这表明,头部的房地产公司以及敏感的投资机构,对房屋买卖市场的未来变化以及政策导向早已有一定的预判。从2016年开始,房产企业的业务方向就已经协同资本,有意识的向租房领域迁移。

那么,在资本推动产业这个角度,资本的大量进入真就是房租上涨的原因吗?

资本市场看一个项目的好坏,有一个非常简单的逻辑,即 “天使看人,A轮看产品,B轮看数据,C轮看收入,上市看利润”。目前大部分租房领域的项目都在B轮与C轮阶段,按照这个逻辑,有些项目必然要跑出一些像样的数据,同时还要在营收方面下一些功夫,不然后续融资可能就不好办了。

但凡是走融资路线的项目,最终目的一般都是通过资本运作,待获得数倍乃至数十倍估值溢价后上市套现,这才是赚钱的最好模式。显然对于租房这样的重资产项目,更适于如此操作。

对租房企业而言,产品、数据与营收均受房源影响。没有足够的房源打造再好的产品也没用,而好的产品能否提供更舒适的体验,还需要更多的用户来验证。

有足够的房源,就能一次性解决产品与数据上的两个问题,同时也能市占率的问题,市场做大了也就有更多盈利的可能性,这样后续融资也就更有希望。但想在的资本市场表现的更亮眼以获得更多关注,就须在前端市场表现的更加抢眼。

单从经营上看,房屋出租模式很简单,就是在拿房与租房之间赚差价。因此,房源的数量决定了收益的多少,也决定了一家租房企业的市场份额。

有了足够的市场份额就有更大影响力、话语权与定价权,同时在资本市场也能有更好的表现,后续融资与IPO上市也就不是难题。但是,当前市场的剩余房源是有数的,租房企业必须竭尽所能抢夺剩余房源,在其垄断市场之后,躺着挣钱的日子也就开启了。当所有企业都有了这个逻辑,房源就成了重中之重,房源争夺大战就此展开。

在资本进入以后,由于其在背后的督促,使得企业不得不马不停蹄做大规模。目前的长租公寓市场颇有当年租车大战的感觉,速度即生命。

在“生死时速”模式之下,哪个企业都不想在拿房源这一环节耗费太多精力,靠高价竞争成了抢房的唯一手段,房租就这样被一次次抬高。

所以,资本的进入,虽没有直接推高房价,却让每个长租公寓企业都如打了鸡血,在街头巷间短兵相接。他们手中没有刀枪,但“加价”却成了最有效的武器。在你来我往数次交锋及大量损耗之后,胜利者在最终拿到定价权后,必然也会大幅提升房租以维持其“漂亮”的财务数据。

事实上,房产中介早已深谙“做大蛋糕”之道。抢房源只是一个过程,即便房源抢的再激烈,最后无论哪家抢到房源,都会坐地起价。只要一家抬价,剩下的中介肯定也跟着提价,无形之中所有中介结构已经达成一种默契,大家都赚钱才是最好的局面。

只是,租房企业们只关注如何挣钱与融资,谁来关心租不起房的租户们呢?买不起房也就罢了,如果再租不起房,他们就只能回老家了。

房租大涨促进劳工回乡创业,或会成为“无心插柳”之当代典范。

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