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美的置业负债居高不下 赴港上市是大势所趋?

中国资本观察 2018-06-13 阅读: 665 次

近日,美的置业在港交所披露了招股书,美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势,但同时负债率也居高不下。这是否意味着美的置业存在一定的财务风险?从2004年美的置业成立至今,从单一住宅到多元发展,再到打造智慧社区,美的置业此次赴港上市是否成必然?

营收递增与负债居高

近日,美的置业在港交所披露了招股书,这使得美的置业过往的财务数据及销售业绩首次完整曝光。

其招股说明书显示,美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势。其中,2015年--2017年营业收入分别为83.12亿元,119.92亿元,177.16亿元,2017年营业收入比2015年增长1倍多。同期净利润分别为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元,2017年的净利润大约是2015年的5倍。同期毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%。

在迅速扩张的同时,美的置业借款总额持续增长,负债率也居高不下。据招股书披露显示,2015年美的置业负债率为人民币11453百万元,2016年为人民币24359百万元,2017年为人民币38255百万元,2018年前3月更是超过人民币43579百万元。美的置业2015年负债率为622.1%、2016年负债率约为620%、2017年负债率为118.9%。

2017年,美的置业的负债率虽然比前两年大幅度下降,但与地产行业平均净负债率约50%相比,要高于行业平均一倍多。对于公司的债务,美的置业也在招股书中写道:“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”

据此,有些网友认为美的置业存在一定的财务风险。可是,高负债率就一定意味着财务状况不佳吗?中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红告诉中国资本观察记者:“高负债率不可怕,可怕的是资产不良,赢利能力不强,偿债能力不强,风险不可控。不能简单地以资产负债产率的高低,来以偏概全地评论企业的整体情况。”

中国资本观察(ID:zhongguozibenguancha)发送了采访函给美的置业品牌负责人,对方回复称:“我们处于上市静默期,不方便发声和回应。”

从单一住宅到多元发展

“家电行业巨头”美的集团发展迅猛,似乎使得美的置业略显暗淡。因此,外界有人不知道美的已涉足地产行业,有的人以为美的置业是美的集团开发的新产业。

实际上,早在1980年,创始人何享健从制造风扇开始,就已进入家电行业。1992年,何享健推动当时的广东美的电器企业集团进行股份制改造,第二年美的电器便在深交所上市,成为中国第一家由乡镇企业改组而成的上市公司。

2012年何享健卸任美的集团董事长,只担任美的集团的控股股东,拥有美的控股94.55%的股权。由方洪波接任美的集团董事长,完成了企业创始人和职业经理人的交接棒。另外,美的控股是美的集团的大股东,拥有33.78%的股权,所以何享健依然是美的集团的实际控制人。

美的置业正式成立是在2004年,何享健私人回购了公司产权。美的置业对外宣称,美的集团、美的置业是“同胞兄弟”,同属美的控股旗下。实际上,美的建业(香港)有限公司为美的置业的大股东,出资比例60%。而神秘的美的建业(香港)有限公司,在内地可查的信息并不多。

(图片来源:美的置业官网)

起初,美的置业业务主要集中在广东区域。2010--2015年,美的集团才开启第一阶段的全国布局,在珠三角、长三角区域与环渤海区域拓展业务,从发展单一住宅到打造高品质住宅、物业服务与旅居产业等,涉足领域也不断加。2016--2020为第二阶段规模提升期,美的置业计划以现有城市为核心,在珠三角、长三角、长中游、环渤海与西南五大区域,构建以居住为中心的产业系统。

近年来,美的置业开始加速发展,集中在一些二三四线城市发力。截至2018年3月31日,美的置业共有117个规模化的项目组合,覆盖全国11个省份的33个城市及1个直辖市,并通过合营企业及联营公司参与了24个项目,土地储备总量的建筑面积约3310万平方米。

2018年,在中国房地产开发企业500强测评中,美的置业被评为“2018中国房地产开发企业50强”,名列第45位。

中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察记者表示,美的置业扩展速度很快,在很多四线城市都已经开始布局。在银根收紧的背景下,赴港上市顺理成章,不只是融资的需要,还有借力发展、规范发展的需要。

另外,近年来,美的置业开始注重智慧家居与智能制造的发展。对此,房地产后市场专家黄昇对中国资本观察记者表示,美的置业掌握了一些核心技术和黑科技,可以利用自身优势抢占市场,我看好美的智慧家居的发展。但是因为美的置业的楼盘相对而言并不多,上市以后可能会急需拿资金圈地,大量收购小型地产与物业公司。但总体来说,美的置业本身具有技术的硬基础,因此上市利好。

但是,对于负债高企的美的置业来说,赴港上市只是走向资本市场的一个开始。在整个地产行业迎来严峻考验的时期,积极拓展新业务模式、制定正确的企业战略规划成为当务之急。

作者:葛晓璇

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