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深耕三四线城市 中梁地产谋划赴港IPO

中国资本观察 2018-05-29 阅读: 12,096 次

据消息人士透露,今年5月初,上海中梁地产集团有限公司(以下简称“中梁地产”)启动赴港IPO计划,原本预计在今年8月30日提交申请,如果加审则延迟到9月30日。进程顺利的话,到今年12月底便能聆讯,预计明年1月便能正式挂牌上市。

近年来,中梁地产开始进一步布局三四线城市进行扩张,大举扩张的背后则是企业对资金的压力极大,因此上市融资成为中梁的迫切需要。根据上述人士的透露,中梁IPO地产IPO正处于关键的时间点上,但是其IPO负责人罗俊爆出离职给中梁地产IPO增加了几分不确定性。

中国资本观察(ID:zhongguozibenguancha)发送采访函到中梁地产邮箱询问其IPO事宜,截至记者发稿前并未收到回复。

销售业绩与拿地数量“双丰收”

公司良好的经营与运转无疑会给IPO增加砝码。近几年来,在布局三四线城市和高周转战略下,中梁地产不论是拿地情况还是销售业绩都大幅度增加。

 

从近三年拿地情况来看,2015年,中梁地产共取得21宗地块,拿地金额达到93亿元,布局了宁波、丽水、金华和台州等地。2016年,中梁地产开始向长三角辐射范围内的三、四线城市扩张,进入了徐州、芜湖、赣州等地,共耗资246亿元拿下了68块土地。2017年仅4月和5月,中梁地产便以50多亿在江苏和浙江两省拿下12宗土地,同时进一步向内陆扩张,进入豪州、景德镇、九江等地。2018年伊始,中梁地产就陆续在湖北、山西、甘肃、广东、贵州、内蒙古等地布局。

 

从近三年的销售业绩来看,2015年中梁地产的销售额为168亿元,2016年为336.8亿元。2017年中梁以757.9亿元的出色成绩位居行业销售榜单第25位,同比增长近125%,在500亿元以上规模房企中同比增幅第一。这也是继2016年以来,中梁销售业绩连续两年翻倍增长。根据克而瑞2017年房企销售额榜单,2017年中梁以757.9亿元的销售额位列全国房企第25名。至此,中梁地产也成为了房企前30榜单中唯一一家未上市房企。

据了解,中梁地产在内部提出了2021年实现3000亿元的新目标,为此中梁地产也在朝着目标奋力前进。中梁地产官网显示,2018年1月中梁地产实现销售金额115亿元,单月完成2017年一季度的销量。一季度中梁地产更是实现销售额310.1亿元,新增土地货值591.3亿元。

 

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国资本观察表示,2018年,中梁地产是要冲千亿的,现在从一到四月份的业绩来看,像中梁地产这样的房企压力非常大。因为现在融资非常地紧张,销售端又各种限制,预售审批发放又很严格,所以对它来讲,就必须要加快上市的步伐。因为融资涉及到拿地投资提供货值,所以只有获得融资突破,才能让融资助力销售。

上市香饽饽

中梁地产起家于温州,2016年总部搬迁至上海,完成了中梁由区域性房企向全国性房企的转变,同时布局三四线城市进行不断扩张,大举扩张免不了对资金的渴求。

 

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,现在制约房地产开发商的最主要问题就是融资,因为融资渠道全面收紧了。不管是拿地、运营还是销售,开发商自身都可以掌控,但是融资很难控制。所以中梁地产现在最大的问题就是融资,中梁地产由几百亿上冲千亿必须要在融资上有突破。现在开发商都想上市,上市后有利于海外发债,银行间的融资等。除了传统的银行信贷以外,现在提倡资本市场多元化融资,这是降杠杆的主要渠道。

 

此前据媒体爆料,中梁地产买地资金大部分依托于信托,这种资金成本不仅较高,而且大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。其实,除了信托,中梁近年来也在不断寻求其他融资方式,逐步通过发行公司债、银行信贷等方式进行融资。

 

信托方面,2017年,中梁地产联合四川信托、安信信托、中信信托发布多个信托计划。2018年3月,中梁地产与五矿国际信托签署了2018年首个战略级金融机构总对总协议,又接连与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托、万联证券等多家非银行金融机构达成战略合作关系。

 

公司债方面,2016年6月,中梁地产首次公开发行公司债券,募集资金达13.5亿元人民币,为期5年,票面利率6.8%,信用级别为AA级。

 

信贷方面,截至2018年3月,中梁地产逐渐搭建了五大国有银行和八大股份制商业银行授信体系,并与九江银行、徽商银行和厦门银行等地方性商业银行合作。逐渐打开多层次融资渠道,为企业的快速发展提供了有力的资金支持。

为实现规模的快速增长,高周转成为中梁地产的重要战略。中梁地产提出了“4个月首期开盘,5个月现金流回正,6个月资金回笼再投资”的“456”高周转模式,以获取充足的土地储备。

 

另一方面,针对续期项目,中梁推进“321”模式,确保首期开盘至续期供货的间隔时间,冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。事实上,这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式,的确让中梁地产实现了快速成长。

深耕三四线战略

目前来看,中梁地产坚持“深耕三四线”的策略,广泛布局此类市场并通过深耕来形成规模效应。中梁地产北区域公司董事长顾继伟曾公开表示,一线城市竞争过于激烈,在与国企和央企的抢地大战中,中小型房企并不具备优势,三四线城市同样有市场机会。

 

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国资本观察表示,现在各个房企都在强调高周转和区域战略。事实上每个房企都有市场机会,具体要看其产品定位,周转速度,成本控制等,这些因素都有可挖掘的空间。

 

目前,在业内预测的2018最具潜力的20座三四线城市中,中梁已抢先进驻无锡、常州、温州、嘉兴、芜湖等十余座城市。

然而,快速扩张的背后也存在许多隐患。此前,据中国经营报报道,2017年底,中梁地产“信阳地王”项目现场发生一起安全事故。事故发生后,中梁地产无证施工、监管缺失等生产问题也遭曝光。除了信阳地王项目,2017年8月,中梁地产在六安拿地前曾因需履行375.48万元被浙江省鹿城区人民法院发布为“失信被执行人”。因此,中梁想要顺利上市,在追求拿地数量的同时,或许还需要保障质量。

 

无论从发展势头还是用企业战略来看,中梁地产的IPO之路走得都很顺利。但是中梁地产负责IPO事项的CFO罗俊已离职或许将为其IPO进程蒙上一层阴影。据悉,罗俊加入中梁地产时,中梁地产正在开启快速扩张步伐。罗俊主要负责帮助中梁地产挖掘融资渠道,开辟新的融资平台,在制定IPO计划后,罗俊主要负责筹备上市工作。但罗俊在中梁地产的任期仅为4个月。历史总是惊人的相似,游德锋在罗俊之前担任中梁地产的CFO,任期也仅为4个月。

 

中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察表示,中梁地产计划lPO在香港上市,是企业正常的发展需要。符合不符合条件,能不能一举成功都很难说。我们不主张过度解读,给予过低的评价或过高的期望都会误导受众。但从发展势头看,中梁地产还是呈奋发向上之势。

作者:葛晓璇

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