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走钢索的长租公寓

银杏财经 2020-02-27 阅读: 775 次

作者 | 耳   令

编辑 | 汪小楼

来源 | 银杏财经(ID:xinyingcj)

生意人都爱讲故事,因为投资人爱听,消费者喜闻乐见。

设想一下,假如有人这样描述自己的生意:张三需要用表,我看李四手上有一块,于是我借了他的表找王五,让王五分期借钱给张三,然后全额打款给我,我又分期支付给李四。这样,张三获得了表的使用权,王五赚到了利息,而我可以错峰支配闲置中的资金,拿去收更多的表。依赖源源不断的张三,构建起一个资金池,如此循环。虽然这池子里的钱大都不是我的,不过池子越大,可支配的钱就越多……

听上去是不是有点P2P死灰复燃的味道,甚至还有点麦道夫般的旁氏精神。然而就是这么个逻辑差不多的商业模式,被冠以一个美好的品牌概念,便化身为资本市场追捧的宠儿。

这便是长租公寓,走在拥有万亿想象空间的赛道上,逻辑里却充斥着商业悖论。可即便眼前就是大写的BUG,赛道里的人依然向前奋力推动着雪球,越滚越大,直至崩落的边缘。

当所有人都拒绝面对真相时,未必见得是谎言高明,更有可能是一种荒谬的“幸存者偏差”,让人们敢于去和危险搏命。

 风雨袭“长租”,蛋壳难自如

长租公寓的发展就像是一个莫比乌斯环,至今没人能走出这个怪圈。

四年前,曾5分钟搞定雷军的YOU+公寓,被吐槽为又贵又憋屈的群租屋;两年前,自如、蛋壳等公寓先后被曝出“甲醛房”,甚至传出有租户流产、去世的新闻;半年前,相关部门出手整治出租屋隔离间,以“N+1”模式为主的利润增长点被拆除;而在这几年之中,又不断有大小公寓品牌陷入推高租赁房价、租金贷暴雷、欠房租、赶租户等等丑闻。

今年年初,蛋壳跟在青客屁股后面流血上市,苦等出圈之日。结果一场疫情爆发,把原本就盈利无望的蛋壳砸成了壳渣,彻底陷入现金流危机。

高大上的品牌概念再也掩不住资金盘的嘴脸。蛋壳一边向房东要求“免租”,一边催着房客提前交租,企图用“一鱼两吃”的手法保住利息差,甚至动手对内部裁员。与此同时,网上也流出了自如在疫情期间强势涨租的消息。

虽然这些信息多少掺杂着维权者的情绪,蛋壳和自如后来也出面给出了回应和解决方案,后者也在用“送防疫包”的方式保全公关形象。不过空穴从不来风,长租公寓的“高进低出”、“长收短付”的玩法儿早已是业界公认的惊险买卖。

原我爱我家副总裁胡景晖,曾在2018年表示:“长租公寓若是爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。这话自然不是空穴来风,做生意都得担风险,但长租公寓这门生意,就像走钢索一样,任何一点意外都会造成可怕的后果。

目前市面上的长租公寓大多采用轻资产的租金收益权 “ABS模式”,像蛋壳、自如、魔方,包括很多已经倒闭的长租公寓都是采用是这种。

所谓“ABS模式”前文已经用张三李四王五的例子提到过,长租公寓的形式大致雷同,但包装一下看上去更美好。房东可以解决租期稳定、租客稳定的问题;租客可以获得新装修的房屋,风格洋气,还提供打扫;中间的信托公司也能收获利息。

但假如房源太少,这种操作落到实际中却是不赚钱的。也正是如此,我们才看到前几年,一些长租公寓在黄金地段“扫房”,甚至一度推高房价。为的就是抢占先机,实施区域的价格垄断。

资金还未回笼,就得靠“烧钱”支撑了。那原本就容易偷工减料的装修环节会呈现出怎样质量?基本可以想象个一二三了。

与此同时,这种表面上共赢的机制,实则为三方构建起一条风险链:长租公寓用“租金贷”的形式增加资本流动性,转移了房屋空置风险,但有资金链断裂风险;信托公司站在中间虽然赚了利润,但承担了个人违约风险;租客是最受伤的,又要承担了房屋空置风险,又要违约风险。

根据过往报道可以看出,很多租客甚至不知道自己已经陷入“租金贷”。青客公寓的租客就曾透露,工作人员在与他们签署租赁合同时,存在诱导和故意隐瞒,有的仅以办理“分期”的字眼委婉介绍这项金融产品。明明只是租个房子,很多人就这么莫名其妙背负了贷款。

除了资金回笼慢,投入成本偏高,另一方面,入住率也在威胁着现金流。自如的品牌负责人曾对外公开表示:做不到90%的入住率是一件很危险的事情,达到95%,才能实现稳定的现金流。

那么是否代表存活着的这些长租公寓都有得赚?答案或许可以从上市公司的财报里找到。

根据蛋壳的招股书显示,2019年前9个月,净亏损为人民币25.16亿元,2018年同期为净亏损人民币8.13亿元,一年更比一年高;青客2017财年至2019财年已经连续亏损3个财年,累计净亏损达12.42亿元。

显然,如此低的空置门槛和如此血腥的扫房方式,让长租公寓已不备抗风险能力,而且规模越大,风险越大。但背后的运营商和风险投资人可能不这么想,他们赌的是脚下的钢索不会断,至于那些更致命的“不可抗力”,就全部交给命运吧。

 规模不经济,REITs能救命? 

ABS模式的商业逻辑存在着根本上的谬误,表面上看着像是“二房东”,不过真正的二房东可不会“高进低出”。这样一来,“剪刀差”太小,属于自掘坟墓,即便融资烧钱也很难长远。

除了这种“规模不经济”的模式,长租公寓领域还存在另一种轻重资产并驾齐驱的模式——REITs(房地产投资信托基金),这方面,万豪酒店是杰出代表。

1993年,万豪将集团拆分为“万豪国际”和“万豪地产”。创始人老万豪把酒店品牌给了大儿子。将酒店资产 “万豪地产”给了小儿子,做了一个REITs,由小儿子去买楼、收楼、改造楼,将其上市。这些楼又交给万豪酒店去管理。两兄弟一个做产品,靠租金收益与物业增值;一个做服务,靠万豪酒店赚钱。通过这种轻重资产珠联璧合的方式,万豪集团稳稳地坐上了美国酒店业和酒店REITs霸主的位置。

和ABS相比,REITs的主要收入是租金以及地产增值,具有向上浮动性,而ABS的收入主要由利息产生,更多是向下浮动。两种模式的区别在于证券化的底层资产不同,REITs模式相对更重,玩法更艰难,扩张速度慢,所以多数玩家都回避。

新派公寓算是REITs模式比较坚定的拥护者,然而横亘在其面前有一个最大的难题,那就是在中国现行的政策之下,公募REITs仍有一段长路要走。

为此,新派公寓选择以私募形式进行操作,创始人王戈宏表示找了一些资方为自己的私募REITs提供资金,但因为无法证券化上市,所以仅仅只能缓解一时之需,

尽管这次疫情让许多人联想到当年非典时港、台地区同时推出REITs一事。2月21日,“REITs行业研究”也对REITs如何登上舞台做了万字详解。不过,在中国推出公募 REITs,依然有两大难点无法忽视。

第一个难点是税,比如重组税,从重组成到上市,这个过程中所涉及的增值税,普通税,企业所得税…对很多企业而言都是成本负担。而且上市能否成功都得另说。

就目前来看,长租公寓为了避税,大多都已经将自己包装成科技企业。因为营改增以后,财产租赁企业的增值税率为6%,增值税名义税率高过了从前的营业税。当然,这样做还有一个原因就是可以提升融资吸引力,因为风投对传统行业兴趣不大。换个身份,故事更好讲。

另外一个难点比税务更大,这直接牵扯到国家管控房价的决心。为了抑制住宅房价上涨,这些年国家推出了许多应对措施,其中一条就是限制开发商的贷款。如果打开了REITs 这道口子,则意味着又给开发商打开了融资渠道。不仅跟现有的政策相违背,而且没人说得清楚这样做对住宅价格的传导机制是什么。

目前国内对REITs的呼声还是比较高,但也夹杂着一些质疑,有人就担心REITs的推出可能会造成租赁市场的次贷危机。不过这些都是群众间的纷议,至于REITs何时被中国法律所承认,就不得而知了。

 本是民生物,奈何变金融 

80、90后是浸泡在欧美文化里长大的一代。不得不承认,很多盛行于西方的场景对这一代人是具有诱惑力的。他们喜欢《老友记》、《生活大爆炸》里那种“爱人在身边,朋友在隔壁”的热络氛围,胜过于形单影只的住家生活。像《破产姐妹》那样,骄傲而自我地活着,是很酷的。

凡是希望做成大盘的长租公寓,都深谙这一代的意识形态转变趋势。但他们忽略了一个问题,西方的年轻人很少讨论买房,因为租房于他们而言是“生活”。但对中国的年轻人而言,租房,大多意味着“不得已”。即便是在欧美文化熏陶之下长大的80、90后乃至00后,依然绕不开买房这个阶段,就算他们自己不去想,身后的六个钱包也会形成推动力。

有一些长租公寓抓住了西方的市场趋势做中国市场,将自己定位成消费品,与前面 “高进低出”的形式相反,他们的租金最高接近万元。

新派公寓的王戈宏就曾底气十足地说:“我一个月收8000块,你爱住不住。”他还提出一个“九不租”原则:不要50岁以上的单身大叔、不要养宠物的、不要大学本科以下的……对客户的挑剔甚至上升到颜值程度,他曾言:“我们的客户基本上都是三高:高学历、高颜值、高收入。”

YOU+公寓也提出过类似的政策。而且为了营造公寓内部的社交氛围,甚至提出一项奇葩至极的“社交考核制度”——每个月认识10位公寓里的朋友,必须参加一次社群活动。

的确,凭借着小部分人的优越感,使得这类公寓的满租率挺高。在高出周边租金50%的前提下,新派公寓的新店依然可以做到三个月内满租。

但这些长租公寓的租户特征也高度一致。总体说来分两大类,一种是政府吸引的高端人才,在本地暂时没有解决住房问题。另一种就比较微妙,你无法将其归纳为真正的精英,因为有条件的一定会买房,甚至不止买一套,这就是中国人。所以,这种感觉有点像是豪华版方便面,你说什么样的有钱人会天天吃?

目标人群过窄,加上扩张资本更高,又使得这类长租公寓门店通常很少。所以这类“消费品”,走到后面越来越像是培育消费主义的器皿,一种提升优越感的“奢侈品”。

那些“高进低出”的长租公寓倒是不玩儿这种操纵优越感的套路,巴望不得早点租出去,越快越好,但也并没有回归居住的本质。从这几年频频爆出“甲醛房事件”,房东、租客、公寓三方扯不完的皮就可以看出,他们这哪是在造乌托邦,简直就是在反乌托邦。

长租公寓的品牌化,从文化角度来看也是一个伪命题。在西方,公寓文化可是跟随着几百年的人文变化而自然形成的,因为那里居住过莫里哀,寓居过香奈儿。而在中国,自张爱玲之后就没多少文人对公寓感兴趣。

公寓在国内本就缺乏文化底蕴,大多数年轻人租房并不是为了文艺栖居。地段和舒适依然是这些生活奔波者的首选。今天工作换了地儿,明天就有可能搬家。但偏偏很多长租公寓想尝试造IP、造文化,蛋壳搞个不插电音乐节,魔方也搞个虚拟IP“小Mo”,存在感极强。

好玩是好玩,但对品牌而言却有些画蛇添足。房子说到底是民生产品,它的优势应该是润物无声地存在于生活中,住着舒适,不给人增添负担。但这些长租公寓不但存在欲过强,而且颠覆了民生产品的本质。拿着租客的信誉搞金融,搞得租客、房东烦不胜烦。

而 “租金贷”这个玩意儿,没几家能在大量使用的前提下操控好整个大盘。从这些年源源不断的暴雷、破产和疫情爆发时他们的狰狞面目就可以看出。

不过国家对此也并不放纵。去年12月,六部委印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求在住房租赁企业的租金收入中,租金贷款金额占比不得超过30%。

然而翻看蛋壳的招股书,上面却清楚写着:2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。相关数据也显示,青客公寓对65.2%的租客采用了租金贷。

只能说,商人若是穷途,国家红线也照踩不误。

 死棋一盘,长租当哭

“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”

早在2018年,潘石屹就曾直指长租公寓商业模式的痛点,他的判断是基于盈利点。他表示做长租公寓一定会进行银行贷款,按照银行基准利率利息是4.9%,但实际可能得5%-6%,然而贷款建成后租出去回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

随着政策收紧,长租公寓未来的日子还将更加难过。去年底,住建部提出要加强监管“高进低出”、“长收短付”的行为,指导设立资金监管账户,严查违规建立资金池。

蛋壳们或许早就预料到野蛮生长会走向尽头,所以这些年一直在和时间赛跑,怎料到一场疫情提前将自己逼向了亏损的临界值。步子迈得太大,有壳也会蛋疼。

这些行业领跑者都如此艰难,那下面的小鱼小虾又能活下去吗?

成都的小徐最近就遭遇了一家小型租赁公司跑路的烦恼。2018年,小徐将成华区的一套自有住宅租给了“美一家房产”,双方签下了3年租赁合同,并约定好分5次打钱。前3次对方都如期支付了。第4次,也就是最近疫情期间,小徐不但没收到钱,跑到对方公司去,才发现早已人去楼空,只剩她凌乱在风中。

其实相比之下,房东尚算“幸运”,因为至少还拥有债权,可以要求运营商承担合同上的违约责任,甚至向法院提出破产申请。但租客就不一样了,被诱导签下“租金贷”之后,原本的债权人身份彻底转换成债务人。假如运营商破产重整,债务人是需要提前清偿债务的,如果无法偿还,还有可能会列入失信名单。

这可真是租客哭,房东哭,运营商哭。进也是哭,退也是哭。一种错误的商业逻辑,一种荒谬的发展模式,到头来不过是死棋一盘,长租当哭。

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