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蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

第一观点 2020-02-26 阅读: 492 次

在疫情爆发后不久,一位自如租客小王抱怨称,每个月8号原是要交房租的日子,但由于受疫情影响他暂时回不去租住地,不过房租却快到期了。所以小王在交完当月房租后也顺带询问了下个月的房租,结果却大吃一惊。

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

彼时,按照自如管家给出的续租价格,原本仅需1660元/月的房租,续租三个月的价格变成了2090元/月,续租六个月价格则是1930元/月。只有续租一年的话,每月只需缴纳1730元的房租,但仍然比之前的月租要贵。细细算来,续租三个月和半年的租金分别上涨了25%和19%,还不包括服务费!而且小王之前已经接到公司通知,前三个月的工资只能按照基本工资发放,这就意味着,刨去房租小王一个月连正常吃饭都成了难事。

然而,经过我们的观察发现,在网上跟小王类似的租客并不算少数。另外除了自如之外,有些蛋壳公寓的租客同样也遇到了相似的问题。

自如与蛋壳为何“犯下众怒”?

此前,网上有多名自如租客在某投诉平台上反映,因为疫情的原因,无法正常返回租住城市,但自如非但没有给予减免措施,反倒趁机提高续租租金10%-30%。对此,有不少媒体质疑自如是“坐地起价”。然而这还不算完,另外有房东表示,刚从自如那里把房拿回来,因为自如要求房东降房价。

这样来看,自如就是一边给租客涨租金,另一边却让房东降价,自己却两边吃“差价”。作为一家已经积攒了这么大名气的企业,居然在疫情期间“趁火打劫”,难怪有网友表示:“吃相真难看。”

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

迫于舆论压力,2月7日当天自如发布声明称,针对所有签约武汉房源的租客,自如将减免2月份50%的租金以及2月份全月的服务费;对于确诊或疑似租客,自如将办理无责退租。但据我们了解,武汉地区虽有政策扶持,但限制条件较多。譬如减免房租需本人在现场,而且如果房租要在2月份到期,也不享受减免政策。

同时无独有偶,自如并非唯一遭遇非议的,刚刚上市不久的蛋壳公寓也在疫情期间陷入到了租金问题的舆论漩涡。前不久,蛋壳公寓被曝出以疫情“不可抗力”为由,强制要求房东免除1至3个月的租金,但同时又照收租客们的房租。而且很多房东表示,蛋壳并没有事先与他们商量过,而是采取直接执行的做法。同时蛋壳的租客也表示,不仅房租没有被免,其它诸如服务费也照交不误。

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

同样可能也是迫于舆情压力,蛋壳公寓在2月3日就发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》,根据受疫情的影响程度,不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。

对于新型冠状病毒疫情究竟算不算是不可抗力的情况,此前北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强也给出了具体的法律法规解释。据毕律师介绍,“《民法总则》第一百八十条第二款规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。虽然目前疫情较为严重,但对不可抗力的适用也应谨慎,不能不加区分全部适用。比如,武汉等封城的城市,因疫情导致不能履行民事义务的,可以不可抗力为由进行抗辩;疫情并不十分严重的地区,虽有疫情但不会导致完全不能履行民事义务的,则不建议将疫情认定为不可抗力的情形。”

“良心债跟国难财”,蛋壳、自如为何敢铤而走险? 

在疫情蔓延下,蛋壳、自如还甘愿冒天下之大不韪,左右吃差价,究其根本躲不过一个“利”字。先拿自如来说,有消息人士曾向媒体透露,自如之所以在如此紧张时刻做出此事,主要意图在于希望交出一份令人满意的财务报告,以便完成上市融资。毕竟眼看着竞争对手蛋壳公寓弯道超车,已经提前完成上市,自如又怎么不会“眼红”呢?但恰好赶上了疫情影响,所以自如才有可能不得不铤而走险。

而蛋壳公寓的所作所为,同样在业内专家看来,也是因为经历了行业洗牌后寻求自救的无奈之举。况且蛋壳公寓刚刚上市才没多久,股价又遭遇了滑铁卢。根据数据显示,2月19日蛋壳公寓的开盘价为11.08元,从上市以来的最高价13.90元暴跌20.28%。倘若任由市场停摆无动于衷,那么不说第一季度,恐怕今年上半年蛋壳公寓都难以翻身。

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

所以说,不管是自如跟蛋壳公寓其实都有自己的难言之隐,更何况从行业整体表现来看,寒冬依然没有离去。事实上,早些年有些长租公寓为了迅速扩大规模和抢占市场份额,甚至打出了“N年不盈利”的口号,这也为长租公寓埋下了发展隐患。就目前来看,盈利难、现金流吃紧仍然是长租公寓短期内难以解决的行业痛点,而在这次突发疫情的影响下,长租公寓所面临的危机也随之被不断暴露了出来。

租金贷“本是良药却错变成了毒药”

2020年的一场疫情可谓成为了长租公寓行业的分水岭,在疫情之前,大家想的问题是“如何可以活得更久、更好?”,但在疫情爆发后,大家想的普遍换成了“怎么活才能生存下去?”而这次接连曝出的长租公寓丑闻背后,其实是整个行业多年来“亏本赚吆喝”的生存现状。

一定程度上,有些长租公寓为了规模,对于亏本经营已经见怪不怪了。比如根据蛋壳公寓的招股书显示,近三年来,蛋壳公寓的净亏损已经超过40亿元。所以在大多数长租公寓企业无法实现自我造血的情况下,催生出了“租金贷”这一比较特殊的金融类产物。

具体来看,租金贷指的是租客可以按月分期偿还贷款给金融机构,公寓则获得金融机构支付的房租预付款。而早先的租金贷其实是比较人性化的,尤其能为租客租房解决一时资金短缺的问题,所以起先受到了不少工薪租房住户的追捧,毕竟能解一时燃眉之急。然而由于过分的商业开发,租金贷逐渐开始变味,甚至到如今已经演变成长租公寓行业最重要的现金流来源之一。

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

但“租金贷”对于某些长租公寓而言,已经成为一颗烫手的山芋。2月19日,一份由深圳市委政法委员会发布的《关于开展相关排查工作的通知》在网上曝光,其内容为:“根据市领导指示,深圳市政法委员会迅速开展风险防范处置化解工作。而在处置过程中,发现蛋壳公寓存在租金贷的情况,存在较大涉稳风险,要求对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司尽快开展排查工作。”

对此,蛋壳公寓也做出了回应,称其“租金贷”是合法合规的。而起此次深圳市委政法委员会发布的通知也只是普通的问询调查函,并非处罚性文件,企业将积极配合。

不过据我们了解,由于在2019年多家长租公寓机构爆雷,国内多地已经明确发文叫停了"租金贷"。而在2019年12月份,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门还联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确提出“2019年12月25日,住建部等六部委发文称,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款;不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等,并明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。”

然而在蛋壳公寓的招股书中却有明确显示,在2019年的前九个月,蛋壳公寓有67.9%的用户使用了租金贷,要两倍高于监管标准。

此外,自如使用租金贷的租客虽然占比不高,但此前也被曝出过有用户投诉,在不知情的情况下,背上过租金贷。

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

有相关法律界人士指出,“资金沉淀本身,如果通过合同明确约定,则不算违规,但对于这本身引发的风险需要密切关注,必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款机构卷入,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。”

因此,有业内人士指出长租行业在融资用途等金融环节仍需加强资金监管。

结语

回想在疫情最严重时期,自如跟蛋壳公寓所做出的“贡献”,除去这次“被扒了底朝天”的减租事件,剩下的也只有为医护人员提供免费住宿了。不过这边“吐”了出来,那边就又“吃”了回去,试问这是一种怎样的行为呢?想必大家也都心知肚明了吧。

再者国家并没有强制要求房东一定要减免房租,而有些长租公寓却进行道德捆绑,甚至减租一个月不够,两个月不够,还要三个月才行!那么请问,房东们不需要吃饭吗?凭什么减免房租的好名声归企业,而“出钱出血”的却是广大房东群体呢?

蛋壳、自如犯下众怒,长租公寓的未来只能靠租金贷吗?

在长租行业普遍“哀嚎声一片”的背景下,我们理解有些企业身处困境,但事实上在疫情之下,无论租客、房东还是平台,大家的处境都不会太理想。不过从长远角度看,租房的需求不会消失,而且等疫情真正得到减缓后,长租市场必定还会出现明显的流量反弹。只不过,有些企业千万不要为了“一己私欲”,再做出一些“损人利己”的事,否则就真的“得不偿失”了!

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