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你得有多大胆,敢租长租公寓的房子?

柴狗夫斯基 2020-02-18 阅读: 3,758 次

MBA管理理论中有一条著名的墨菲定律,它告诉我们如果当一件坏事有可能发生时,那么它便一定会发生。

(此处可@胡一菲)

而作为一条在20世纪被发现的研究结果,现在生活在21世纪的我们似乎已经可以对这条定律做一点小小的更新与修订。

我们可以把它亲切地称为“墨菲定律Plus”——如果当你认为现在发生的一切已经足够糟糕了,那么请先给自己狠狠地扇上两嘴巴,然后郑重地提醒自己,这件事一定还可以变得更加糟糕。

当一个星期前,网上许多人叫嚷着“著名长租公寓企业蛋壳趁着疫情空手套白狼,一边强制让房东免租,一边却照收租客房租”的时候,我们还以为这不过是又一起因为资本家财迷心窍而导致的薅羊毛事件。

由于处于疫情这个特殊时期,这么一顶“发国难财”的大帽子扣下来了,大家相信蛋壳方面自然会在随后乖乖把吞进嘴里的这块肉吐出来,之后大家继续各回各家,各自安好即可。

可随着时间的推移,事情的走向却开始渐渐扑朔迷离了起来。

在一些职场圈社区上,开始不断有疑似蛋壳公寓的员工出来声讨老东家,称蛋壳公寓不但在疫情期间一边照收租客的房租,一边强制要求房东减免房租,而且还对“自己人”也下起了狠手。

一时间,众多关于蛋壳公寓资金链已濒临断裂,甚至连员工工资都发不出来的消息开始在网上不断发酵。

到这时,许多人才发现这个问题的严重性也许远远超乎自己的想象。

别的东西暂且不好说,但是蛋壳公寓单方面修改了与房东之间的打款条款,基本上已经可以说是实锤了。

除了上述的这段可供参考的流出视频以外,网上也流程出大量蛋壳方面如何培训自家员工用话术、打感情牌诉苦等方式,劝说房东同意暂缓打款。

根据不少消息来看,似乎“如何劝说房东答应暂缓打款”这件事,已经成为了近期蛋壳公寓内部的头等大事,甚至于已经将其纳入了员工的日常KPI考核指标当中。

众所周知,由于疫情这段特殊时期里许多人都被困在家中不能返工,因此租住的房屋就这样被闲置了下来。

理所当然的,这种情况必然会诱导出一波退租潮——我人都没法进来住了,也不指望你给我减免租金,我直接退租走人还不行?

嘿,人家连作为合作方的房东,以及正儿八经的内部员工都能摆上几道,作为最弱势一方的租客又岂能独善其身?

如果近期有尝试过在蛋壳上进行退租申请的朋友,一定会对这句“今日退租申请已约满”的话感到非常熟悉。

租个房子本质上也就是一手交钱一手交货的买卖,现在我不干了,不租你这房子,大不了连押金也不打算要了,就想现在退租走人还不成?

嘿您还别说,起码在蛋壳公寓这,您还就真没这么容易走得掉。

原因也非常简单,为了保证资金流不断,蛋壳都能拉的下脸恨不得让员工去跪着向房东求情了,可这些措施归根结底也就是个“节流”,真正的资金来源还是租客。

用小脑想想也能知道,蛋壳现在怎么可能在这种时候轻易把自己的摇钱树(租客)放走?

根据网上流传出来的一些消息来看,为了防止租客的大规模退租,蛋壳已经直接在APP上做起了手脚,规定每天只能有400个退租申请出现,再超过的就直接不予受理。

当然,这张图本身的内容并不一定全部真实,我们现在只能确定蛋壳公寓的确对于每日的退租名额做出了限制。

但至于这个名额到底是不是400个,那我们就不得而知了……说不清事实上的数字要比400个还要少得多也不一定呢?

根据常识来推断,能够让蛋壳方面甘愿冒天下之大不韪,做出这些明摆着要让自己被口诛笔伐的骚操作,那么只能证明他们的确在资金链上出现了一些比较严重的问题。

可是,为什么呢?

要知道蛋壳公寓可是在2020年1月份,也就是不到一个月之前才刚跑到美国纽交所完成了敲钟上市,按理说这会应该是这家企业风头正劲的上升期才对啊?

如果把一家企业比喻成一个人,那么这简直就像是一位刚年满十八的小伙子第二天突然被确诊成了老年痴呆,让许多人有些接受不能。

不过更有意思的还在后面,如果有人以为发生在蛋壳公寓身上的这一切只是偶然引起的个例,那么他可就大错特错了。

事实上另外一家同属于国内长租公寓领域的龙头企业——自如,最近其实也正处于风口浪尖的尴尬处境中。

在微博上有网友爆料,称自如在疫情期间竟然趁机大规模涨价,部分续租客户遇到的涨价额度竟然高达10%到30%。

从一些网友整理的到的一些数据来看,自如这波趁火打劫式的涨价波及范围还挺广,算不算整体性暂且两说,但也绝对不是什么个例。

不过幸运的是,自如这波骚操作在互联网上引起的舆论相较而言其实还不算太大。

毕竟已经有了这么一个同时以断款、改合同、不发工资、不准退租等方式,同时向“房东”、“租客”、“自家员工”全面开火的珠玉在前,为自如吸引走了绝大部分的火力。

所以说啊,蛋壳这几年一直被自如稳压一头还真不是没有原因的……起码在“柿子挑软的捏”这一项上,自如就比蛋壳要做的老辣多了。

资金流紧张,没关系,卡着租客的脖子要不就成了……反正这疫情期间,有多少人愿意冒着风险到处跑来跑去,去找新的房子呢?

瞧瞧这个死扣“市场价”字样的话术,人家这种行为说破天了也就是一个市场下的正常价格波动,谁能仅靠这个就看出什么别的东西?

哪像隔壁蛋壳,恨不得直接向全世界把自己的底裤都亮出来,是个人就能瞧出他们家的资金链应该是出了大问题。

诶,可能有读者要问了,小柴你这说了半天,还是没有回答之前的那个疑问啊。

不管是蛋壳还是自如,都是国内知名的长租公寓大品牌。

而排除掉原本正常地春节假期,这次疫情真正影响到的时间满打满算下来,也才半个多月,怎么就能让这些大企业好像明天就要撑不下去了一样呢?

毕竟人隔壁做餐饮的西贝老板不都说了,如果继续不复工的话他们家也还能撑上大概三个多月的时间。

人做的还是受到疫情影响最大的线下餐饮,相比起来长租公寓行业受到的疫情波及只会更小才对。

嗐,如果蛋壳和自如这些企业真的是在做正儿八经的长租公寓生意,那么他们的资金流确实也不至于脆弱到这个程度。

可问题在于,不管是自如也好,还是蛋壳也罢,他们从一开始做的就不是纯粹的出租屋生意啊。

凡是住过这类长租公寓的朋友应该都知道,用户们在入住蛋壳这类长租公寓时,签订的合同往往都是年付的合同,但在实际居住时却是按“1月1付”的模式在交。

原因就在于,那些长租公寓的销售们很喜欢诱导用户会在租房合同之外,再去额外签订一份“房租贷”合同。

事实上从租户入住的那一天开始,长租公寓方面就已经收到了整整一年的全部房租,而租户每个月交的那笔“租金”其实是在偿还那笔“房租贷”。

现在有趣的地方来了,长租公寓虽然向租客是一次性收取了12个月的房租,但他们向房东的打款依然是传统的“1月1结”。

假设一套房的租金是4000元,那么长租公寓就从租客处一次收取到了4万8千元的租金;而扣掉第一个月支付给房东的费用,还剩下整整4万4千元。

自如号称是拥有“三百万自如客”,那么以这个数据来推算,自如的资金池上将累计获取高达数百亿的流动资金。

我们都知道,在当代社会想要白手起家从无到有的赚取100万,可以说是难如登天;但如果你已经有了一个100万,那么赚第二个100万就要简单许多。

而当你手头有了1个亿的小目标时,哪怕你什么都不做,只是把这笔钱单纯的扔进银行吃利息,自己每天回家睡大觉,那么1年之后你也将赚到不止1个100万。

这就是资本主义社会下的金钱的没理,它可以在许多情况下拥有类似自我增值的魔力,电影《西虹市首富》中也讽刺了这种现象,不管主角如何努力,手头掌握的资金却在不受控制的越涨越多。

说会正题,从这个角度来看,国内几乎所有的长租公寓,记住,是几乎所有的长租公寓,他们本质上都只是披了一层“做租房生意”的皮,实际上其实都是在搞金融融资,他们账户上那笔天文数字的流动资金才是真正的核心业务。

当然,这样的模式也带来了巨大的风险,毕竟将这笔钱拿去做了投资成为固定资产之后,其流动性就也随之被锁死了。

可房东那边该打的款,员工的人力成本、房屋设备的日常维护保养等费用,还是需要继续每月进行结清,这笔钱又该从哪来呢?

一般情况下,这笔费用的来源主要有两个,一个是新业务扩张带来的新增收入,大家可以简单理解为“新的租户新交上来的1年租金”;另外一个来源,则是那数百亿投资带来的收益。

诶,有没有感觉很眼熟?

没错,这其实和戴威旗下的ofo小黄车玩过的那套把戏相当类似。

无论是共享单车也好,还是给几百万租客提供的公寓也罢,都只是这些企业用来让自己拢集巨额资金去玩金融魔术的工具而已。

(小黄车到底欠了多少人押金?)

在这个模式没有暴雷,还处于正常运转的时候,这个模式下的所有人都是一种“你好我好大家好”的其乐融融景象。

但一旦意外发生,这种犹如走钢丝一般的商业模式就会在瞬间化为一个黑洞,把牵连到的所有人都吞噬进去。

很不凑巧,这次疫情带来的萧条无疑就从各方面满足了这个条件,社会接近停摆让长租公寓的新增租户断崖式下跌,几近堵死了“新业务扩张”带来的资金。

而从前几年延续至今的国际经济寒冬也在愈演愈烈,加上这次疫情让国内的股市、期货、基金等投资亏了个底朝天,双管其下估计让这些长租公寓的投资也赔了不少。

如此一来,这些昨天还在宴宾客、起高楼的长租公寓品牌,今天就突然沦落到要为了求活而与租户、房东撕破脸,以一种耍流氓的方式来苟延残喘也就不是什么难以理解的事情了。

结语

介绍完了蛋壳和自如等长租公寓当前所面临的问题,其实还只是回答了问题的第一层。

如果更深一层的去思考,我们可以发现这其实只是当前社会急功近利的价值导向下造成的,“万物皆可金融化”风气的一个缩影。

以大洋彼岸的纽约为例,当地长租公寓企业一般是靠收取房租价格8%的管理费来存活的。

而这笔只有8%的收入,还要扣除人工成本、日常维护、政府税收等支出,最终所剩下的利润其实是相当微薄的。

这也是目前社会上绝大多数实业所面临的困境,除了金融以外,其他任何行业的整体回报率都可以说是低的可怜。

在这些行业里深耕下去,虽然可以满足从业者起码的温饱,但是距离目前社会所热烈追逐的“三十岁之前在一线城市买车买房才算成功”的目标相比,显然是远远不够。

正所谓人往高处走,水往低处流,社会上的财富(既包括物质资源,也包括各种人才在内的人力资源)也会自发性的涌向那个回报率最高的行业。

这也是所谓“实业误国,炒房兴邦”口号出现的根源,其实炒房都不是关键,只要钱生钱继续比做实业赚钱要来得快要来得轻松,那么永远都会有新版本的“实业误国,炒xx兴邦”的口号诞生。

长此以往,最终所有我们会发现,生活中所有的衣食住行、吃穿用度行业,最终都会有意无意地变成披着层外皮的金融游戏。

选择了(资本主……)市场经济带来的纸醉金迷,也就必须接受这么一个以利润为最高导向的社会所带来的一切苦果。

毕竟世间难得双全法,上哪去找那么多既要……又要……的好事呢?

只不过是可怜了我们这些平头老百姓。

当初在寒冬腊月的北京街头排队去找小黄车要押金的人,到现在依然还在排队;而如今,又要多一群无家可归的租户,在这个病毒肆虐的冬天里流落街头,四处去寻找一个栖身之所。

主笔 | 阿虚

编辑 | 四少

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