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蛋壳“花式”自救背后 伤了谁的心?

熊出墨请注意 2020-02-17 阅读: 397 次

“如果再不改错,微博热搜帮你上,不食言。”

1月底,脉脉平台上多名认证为“蛋壳公寓员工”的用户爆料称,1月工资公司延迟到3月发放,2月只发北京市基本工资。

显然,这一举措激起了员工的不满情绪。

半个月后,蛋壳喜提热搜,缘由并非是延迟发放员工工资,而是因为惹上了其他的麻烦被深圳市住建局约谈。

据云合数据监测,2月16日,“蛋壳公寓被约谈”登上今日头条热搜。相关报道中写到,蛋壳公寓“一边拖欠着业主的房租不给,催促他们减免房租,另一边却对租客2月的房租照扣不误!”

作为长租公寓的主要玩家,上个月刚刚完成IPO的蛋壳,在敲钟的喜悦里没能沉浸太久,一场疫情直接将其拽回了现实。现金流吃紧、依赖租金贷、盈利模式单一等内忧外患裹挟下,蛋壳一系列自救之举,引得外界不得不重新审视蛋壳和长租公寓行业。

文:彬彬(熊出墨请注意)

问题重重

实际上,这件事已经闹了有一段时间。

截至发稿前,黑猫投诉平台上针对蛋壳公寓投诉共计5417件。其中,1月底就已有用户发起集体投诉,表示“蛋壳并未约定支付房租”,并“接到蛋壳售后部门电话,被告知因疫情关系当季减少支付一个月房租”。

蛋壳官方提供的《2月份要求业主增加免租期的工作方案》指出,“为了应对本次疫情对公司经营造成的影响,公司现要求所有1月底和2月份支付租金的业主,在原有合同的基础上,自2月份开始额外给予公司一定期限的免租期”,全国范围内涉及业主数量超过7.2万。

针对租客,蛋壳发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》,提到针对武汉无法返程的租客,计划返还一个月租金,其他城市租客结合实际情况返还。但蛋壳对返还租金的用途作了限制,可抵扣服务费、维修金、水电燃气费用、非分期月付租金以及续租首付款等。

值得注意的是,免租这件事蛋壳并没能做到双向,要求业主免租的同时蛋壳还在向租客收租。

这种情况在业主投诉中并不少见。例如,一业主在黑猫投诉平台上表示,蛋壳对免租期给出的理由是“小区限制返京人员入住,将为相关租客减免房租”。但业主咨询后发现,小区未曾有相关限制,蛋壳也并未对租客作出减免房租的承诺。

“业主、租客两头吃”,在各大网络投诉平台、社交媒体,相关的投诉声音仍在增加。据《中国经营报》报道,被深圳市住建局约谈之前,2月4日,北京市住建委、东城区住建委和区市场监管局就一起约谈了蛋壳公寓紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳承诺将与业主协商,按合同支付租金。

陷入减租罗生门的同时,蛋壳还上线了新的续租优惠政策,疫情期间续租的租客在原有活动的基础上再返50%(武汉地区返100%)月租金作为疫情补贴。但实际上按照长租公寓行业的惯例来看,返现50%的租金实际上已经超过了行业的平均利润,甚至在某些黄金地段,公寓运营方会面临着租金倒贴的问题。此做法被业界解读意在通过续租优惠获得短暂的现金流,缓解一时压力的同时,也给租客、业主留下了隐患。

稍加总结,疫情之下,蛋壳的一系列“花式”操作可以归为开源和节流两大类。开源,鼓励租客续租;延发工资、未按合同支付租金、增加免租期等均为节流措施。为此背负骂名,并被监管部门请去喝茶,蛋壳是否有什么难言之隐?

难言之隐

一个月前,蛋壳公寓成功赴美上市。按照常理,此时的蛋壳应该“不差钱”,没必要把开源节流做得如此极端。但结合其自身经营状态以及当前的特殊背景会发现,蛋壳这么做其实是没有办法的办法。

首先,坚持走高速扩张之路,导致蛋壳一直欠缺稳健的现金流。

蛋壳公寓于2015年年初上线,当年年底公司运营数量为2434间。截至2019年第三季度末,公司运营公寓达到40.67万间。也就是说,不到4年时间,蛋壳公寓规模扩张达166倍,复合年均增长率达360%。

2018年,蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾公开表示,盈利不是蛋壳当前最重要的事情,抓住时间窗口做大规模更加重要。与之对应,2019年蛋壳的扩张速度再次加快。年初以2亿美元收购杭州长租公寓品牌爱上租,新增苏州、无锡、西安、重庆四座运营城市,并于第四季度正式向SEC递交招股书。

伴随狂奔,盈利似乎也变得越来越不重要,蛋壳的亏损缺口越扩越大。招股书显示,2017年、2018和2019年前三季度,蛋壳净利润为-2.72亿元、-13.7亿元、-25.16亿元。现金流状况更加不容乐观,分别为-1.15亿元、-11.64亿元、-16.29亿元。蛋壳由此背上了“流血上市”的质疑。

疫情当前,木屋烧烤创始人隋政军把现金流比作“一个人的血液”,平时看似不重要,但困难时期一定现金为王。扩张因为疫情踩了急刹,失速的蛋壳此时最亟需也最欠缺的就是稳健的现金流。

其次,对租金贷模式高度依赖,进一步放大了蛋壳的经营风险。

招股书显示,2019年前三季度,通过租金贷模式获取的租金预付款占到了蛋壳租金收入的80%。2017年和2018年对应的比例更高,分别达到90%和88%。

有业内人士指出,这意味着蛋壳已经超前预支了大笔资金。而这笔预支资金正是蛋壳的收入支柱。招股书显示,蛋壳公司的收入主要由租金和服务费两大部分构成,盈利方式相对单一。

租客从第三方金融机构贷款,分期偿还房租,蛋壳则提前从金融机构获得长期租金。租金贷的模式利于蛋壳规模扩张,但也埋下了资金透支的隐患。去年长租公寓行业出现的一波“暴雷”就是教训,企业资金链断裂,无法向房东支付租金,租客被赶出之后还要继续偿还分期贷款。

“暴雷潮”之后,住建部等六部门发文整顿规范市场秩序,明确指出租金收入中租金贷金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

此外,蛋壳做得是长期的生意,经营节奏被疫情打乱。

长租公寓本身商业模式是经得起检验的,只不过,因为这是一门典型的长期生意,各玩家在具体经营过程中可能会因种种问题而崩盘。

根据招股书内容,蛋壳的长期规划中,技术能力的提升和收入的多元化是两大重点方向。技术可提高业务的智能化、自动化程度,降本提效的同时加速运转;探索增值服务,收入多元化是扭亏为盈的必经之路。

但是,长期能力和优势是基于前期的高投入,包括对房源、人员、数据等等方面的持续加注。蛋壳正处于重线下、重运营的打地基阶段,公司盈利能力远不及预期,疫情尚不确定何时能结束,为缓解经营压力,蛋壳选择对员工、业主和租客“下刀”。

出路在哪

蛋壳在此次疫情中暴露出的种种问题,外界很容易将锅甩给长租公寓行业。

但在笔者看来,国内的长租公寓在政策和资本的利好下,在经历过一轮洗牌后,已经进入新一轮的发展期,并不应与蛋壳划等号。

一方面是房地产行业发展的必然阶段,从2016年开始,国家对住房租赁企业的态度从鼓励变成支持,实施租售并举发展租赁市场。尤其2017年全国各地实施限购限贷政策后,进一步推动了租赁市场的发展,各种传统地产行业和有实力的创新企业也开始深入参与其中。

另一方面是去年上半年的“暴雷潮”之后,长租公寓行业正在处于价值回归阶段。根据同策研究院发布的一组数据,从2017年2月到2019年3月,已经有20多家长租公寓品牌消失,行业野蛮生长已经接近尾声,各行业玩家都开始进入到构建自身竞争壁垒的阶段。

只因蛋壳这一个体事件就给整个行业扣上“有问题”的帽子,显然是不合适的。

那么蛋壳应该怎么办?

招股书显示,2018年蛋壳公寓收入为26.75亿元,同比增长307%;2019年前三季度收入为50亿元,同比增长199%。

收入的增长与蛋壳运营的公寓数量直接挂钩。简单点说,租出去的房子变多了,租金收入更高了。

而与此同时,前面说到的租金贷问题也随之更加突出。讨论接下来的出路,蛋壳要做的第一点就是逐步摆脱对租金贷的依赖,回归健康的经营模式。

租金贷的主要用途是加速扩张,若从源头上切断,造成的后果定是扩张速度的放缓。现在受疫情影响,扩张行动本身也已受限。但相较于融资拿地,回归商业本身更为重要。蛋壳需尽可能保证目前手中的物业、资金正常循环,实现“慢慢来比较快”的效果,不依靠融资,先跑通商业模式才是第一需求。

第二点,从野蛮生长向精耕细作进阶,更多去深挖和精细化运营。

扩张步伐收缩,收入随之减少,所以蛋壳必须通过其他办法来稳住营收。根据蛋壳公布的数据,2019年前三季度,已租出公寓的平均月收入为2155元,同比减少11%;平均每间公寓的出租成本,同比降幅为6%。有分析称,“平均月收入下降速度超过成本下降速度,是蛋壳公寓在盈利方面的主要困境。”

增加收入,降低成本,一增一降靠的正是精耕细作。

参照国外市场,成立于1969年的ERQ是美国最大的长租公寓运营商,1991年上市之后ERQ经历一段时间的快速扩张,随后转向收缩战略。收缩初期,收入和利润双双下滑,而后由于租金上涨和运营能力提升,ERQ盈利大增。一方面,ERQ聚焦核心区域物业,优化资产组合;另一方面,ERQ提供多样的增值服务,覆盖租客整个租赁生命周期。

所以,租后的服务应是国内长租公寓运营商发力点之一。有业内人士表示,“租金为本+服务为王”的经营模式未来发展潜力巨大。基于租房业务,蛋壳也做了不少增值规划,还定下了“努力成为用户首选的一站式生活方式平台”的目标。

最后需要明确的是,疫情影响的不止是蛋壳一家,而是整个行业。

“做英雄还是做狗熊”,是眼下各行各业,每家企业都绕不开的直击灵魂的问题。企业主必须审慎做出选择,因为他们的决定将对员工的生活造成直接影响。与此同时,企业也必须应对因此而招致的一系列连带反应。

有人手撕员工申请无薪工作的联名信,做了英雄,收获一片叫好。有人接受员工工资减半请求,成了狗熊,陷入争议之中。蛋壳公寓延发工资、单方面要求业主减免租金,同样是选择后者,其做法更为极端。

蛋壳能否借此赢得生存机会尚不得知,可公信力的流失已成事实,疫情过后是否会将更加艰难,一切都将取决于其自身的表现了。

本文来自“熊出墨请注意”,文:彬彬,转载请联系原作者获取授权

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